第一節(jié)
物業(yè)管理概述
一、物業(yè)管理的概念（a）
《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第二條對(duì)物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
（一）對(duì)《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解
那么，現(xiàn)在我們就從這個(gè)概念來(lái)剖析《條例》對(duì)物業(yè)管理的定位。實(shí)際上，他是從三個(gè)方面來(lái)對(duì)物業(yè)管理定位的。
1．物業(yè)管理的實(shí)現(xiàn)過(guò)程：即物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。
業(yè)主對(duì)于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進(jìn)行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。
《條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
需要說(shuō)明的是，是否選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，是業(yè)主的權(quán)利?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來(lái)進(jìn)行。
2．物業(yè)服務(wù)合同：物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。
物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。
3．物業(yè)管理的內(nèi)容
物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。
除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。
總結(jié)：
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物業(yè)管理定義的理解
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《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范的范圍：
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僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
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物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的基礎(chǔ)：
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物業(yè)服務(wù)合同
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物業(yè)管理的內(nèi)容：
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一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；
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二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
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圖1 物業(yè)管理定義的理解