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項(xiàng)目

內(nèi)容

企業(yè)名稱的預(yù)先審核

物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)所管理的物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在取名時(shí)，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人制定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》

公司地址

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司地址

注冊資本

《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為10萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時(shí)，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。

股東人數(shù)和法定代表人

在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，股東人數(shù)必須符合法定條件。

公司人員

物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)符合相關(guān)法規(guī)要求。

公司章程

（章程主要內(nèi)容不需要花費(fèi)大量時(shí)間去記憶）

物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織架構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。

項(xiàng)目

內(nèi)容

記憶方法

一級資質(zhì)（國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理）

（1）注冊資本為人民幣500萬元以上。

（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

（3）物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

①多層住宅200萬m²；

②高層住宅100萬m²；

③獨(dú)立式住宅（別墅）15萬m²；

④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m²；

（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

這個知識點(diǎn)的內(nèi)容多出現(xiàn)在選擇題中，各等級中的款項(xiàng)基本是一樣的，但是內(nèi)容有所不同，不同的內(nèi)容主要是在數(shù)字上，所以對于這個知識點(diǎn)的記憶不需要一條一條地去死記硬背，只要有數(shù)字的敏感性即可。管理單位從國務(wù)院開始，以此下移。

二級資質(zhì)（省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督）

（1）注冊資本為人民幣300萬元以上。

（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

（3）物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

①多層住宅100萬m²；

②高層住宅50萬m²；

③獨(dú)立式住宅（別墅）8萬m²；

④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m²；

（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

三級資質(zhì)（直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門、設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督）

（1）注冊資本為人民幣50萬元以上。

（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

（3）物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

（4）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目

（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

項(xiàng)目

內(nèi)容

記憶方法

核定

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定。

這部分的內(nèi)容較簡單，瀏覽一遍加上實(shí)際管理工作經(jīng)驗(yàn)很好記憶。

暫定期

一年

申請資質(zhì)

物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料到當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

（1）營業(yè)執(zhí)照。

（2）企業(yè)章程。

（3）驗(yàn)資證明。

（4）企業(yè)法定代表人的身份證明。

（5）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動合同。

職能機(jī)構(gòu)

主要職責(zé)

記憶方法

總經(jīng)理室

對重大問題做出決策。一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師）。

三師和副總經(jīng)理是一個級別，三師對公司的整體運(yùn)行負(fù)責(zé)

人力資源部

制定企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、解聘、辭退等工作。

各部門的設(shè)立及職責(zé)與大家從事的物業(yè)公司中部門設(shè)置相同或相似，各部門一旦確定，主要職責(zé)也是大體相同的。所以記憶這部分的內(nèi)容應(yīng)與實(shí)際的工作的公司聯(lián)系起來。

行政管理部

編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。

財(cái)務(wù)部

編制財(cái)務(wù)計(jì)劃、做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作，還負(fù)責(zé)督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)政收支情況等。

品質(zhì)管理部

企業(yè)質(zhì)量管理體系和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價(jià)及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理等工作。

市場拓展部

物業(yè)管理市場調(diào)研，市場拓展、項(xiàng)目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)等工作。

經(jīng)營管理部

制定和分解企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)營目標(biāo)，制定物業(yè)項(xiàng)目考核體系，考核標(biāo)準(zhǔn)，組織對各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核。

工程管理部

工程維修和運(yùn)行保障，工程保養(yǎng)、改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評審工作，為各物業(yè)項(xiàng)目提供技術(shù)支持等工作。

安全管理部

各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審，負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作。

環(huán)境管理部

負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，負(fù)責(zé)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制定公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施。

項(xiàng)目

內(nèi)容

記憶方法

概念

是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

主要是記憶概念，特征是對概念的分解。

特征

（1）獨(dú)立的企業(yè)法人；

（2）屬于服務(wù)企業(yè)；

（3）具有一定公共管理性質(zhì)的職能。

項(xiàng)目

特點(diǎn)（概述）

適應(yīng)范圍

優(yōu)點(diǎn)

缺點(diǎn)

記憶方法

直線制

企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)

適應(yīng)小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的初期管理。不能做大也不能做強(qiáng)。

領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，責(zé)權(quán)分明、指揮及時(shí)。

要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能

這部分內(nèi)容要把教材上的圖形和實(shí)際的公司組織形式聯(lián)系起來記憶。

直線職能制

在各級主管的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式，是企業(yè)最常采用的一種形式。

管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)公司。

加強(qiáng)了專業(yè)管理職能，適應(yīng)涉及面廣，技術(shù)復(fù)雜，服務(wù)多樣化。

機(jī)構(gòu)人員多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，工作效率低。

事業(yè)部制

實(shí)行分權(quán)管理，將政策制定和行政管理分開；每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。

多由那些規(guī)模大，物業(yè)種類繁多，經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用，他是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司采用的一種形式。

（1）強(qiáng)化決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)專注于公司重大事情的決策；

（2）能調(diào)動各事業(yè)部的積極性、責(zé)任心和主動性；

（3）促進(jìn)了內(nèi)部競爭，提高工作效率和效益；

（4）有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)。

事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。

矩陣制

在同一項(xiàng)目中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。

小規(guī)模的物業(yè)公司

（1）加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了資源；

（2）有利于調(diào)動各方工作的積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問題；

（3）具有較強(qiáng)的機(jī)動性和適用性。

（1）組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；

（2）部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。