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第一章房地產(chǎn)概論

考試目的：

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)的含義、重要性、特性、分類(lèi)、及房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)等基本知識(shí)的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求：

1.掌握房地產(chǎn)的含義、重要性、特性、分類(lèi)；

2.熟悉房地產(chǎn)業(yè)的概念、性質(zhì)、地位、作用和行業(yè)細(xì)分；

3.了解房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系；

4.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義、基本要素、作用、特點(diǎn)和分類(lèi)；

5.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和波動(dòng)。

 

第一節(jié)  房地產(chǎn)

 

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的標(biāo)的是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一個(gè)細(xì)分行業(yè)，其職能就是為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的各類(lèi)交易主體達(dá)成房地產(chǎn)交易而提供中介服務(wù)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的從業(yè)人員必須對(duì)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)這些基本概念進(jìn)行全面的了解。

 

一、房地產(chǎn)的含義（掌握）

（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)通俗地說(shuō)是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴(yán)謹(jǐn)意義上的房地產(chǎn)，是指土地以及建筑物等地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

房地產(chǎn)通常也稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。在法律上，通常把財(cái)產(chǎn)或者物分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)兩大類(lèi)。一種財(cái)產(chǎn)是屬于不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)，一般是根據(jù)其實(shí)物是否可以自由移動(dòng)來(lái)判別的：凡是自行能夠移動(dòng)或者用外力能夠移動(dòng)，并且其性質(zhì)和價(jià)值不會(huì)改變的財(cái)產(chǎn)，像牲畜、家禽和汽車(chē)、家具、器物之類(lèi)，屬于動(dòng)產(chǎn)；反之，不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，像土地、房屋及附著與土地、房屋上不可分離的部分（如樹(shù)木和安裝在房屋中的給水、排水、采暖、電梯等設(shè)備），屬于不動(dòng)產(chǎn)。

 

（二）土地、建筑物和其他地上定著物的概念

 1 土地的概念

 從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的角度看，土地是一個(gè)空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

從理論上講，一宗土地的地上空間范圍是從該土地的地表邊界向上擴(kuò)展到無(wú)限天空的空間，地下空間范圍是從該土地的地表邊界呈錐形向下延伸到地心的空間。但在現(xiàn)代法律規(guī)定中，土地所有權(quán)的上下空間范圍已不再是“上窮天空，下盡地心”，而是“出法律有限制外，與其行使有利益的范圍內(nèi)”，“如他人的干涉無(wú)礙其所有權(quán)之行使，不得予以排除”。通常，地上空間的高度以飛機(jī)的飛行高度為限，地下空間的深度以人類(lèi)的能力所及為限。例如，現(xiàn)代立法規(guī)定，飛行器飛越土地所有權(quán)人的土地上空不構(gòu)成非法侵入。另外，地下資源，埋藏物等可以出售、出租或者以法律規(guī)定等方式而屬于地表所有權(quán)人以外的其他人。

 

2 建筑物的概念

建筑物是最主要的地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。

房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或者他人侵襲等作用，供人們?cè)诶锩婢幼?、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物，一般有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、電梯、空調(diào)、通信等設(shè)備）等組成的空間場(chǎng)所。

構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

2 其他地上定著物的概念

地上定著物也稱(chēng)為土地定著物、土地附著物、地上附著物。其他地上定著物是建筑物以外的地上定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。

其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害。例如，為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，埋設(shè)在地下的管線(xiàn)、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹(shù)木、花草等。僅僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，例如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫(huà)，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等，不屬于其他地上定著物。

 

（三）房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的概念

為了說(shuō)明房地產(chǎn)既與家具、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)有本質(zhì)不同，又與商標(biāo)、專(zhuān)利、著作權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，通常強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

1 房地產(chǎn)實(shí)物的概念

房地產(chǎn)實(shí)物是指房地產(chǎn)中看的見(jiàn)、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等，土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)、平整程度等。

 

2 房地產(chǎn)權(quán)益的概念

房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)力、利益和收益。房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，包括：①房地產(chǎn)的各種權(quán)利，如所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。②受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。③受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利。④房地產(chǎn)的額外利益或收益，如屋頂或外墻可以出售或出租給廣告公司做廣告獲得經(jīng)濟(jì)收入。

在不同類(lèi)型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值，即主要是實(shí)物狀況的好壞決定著其價(jià)值高低，如珠寶玉石、家具、機(jī)器設(shè)備等。一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。如著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)等，通常不具有實(shí)物形態(tài)，有的雖然依附在某種實(shí)物上，但該實(shí)物本身的好壞對(duì)其價(jià)值影響不大，甚至可以忽略不計(jì)。房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在房地產(chǎn)價(jià)值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、完損程度等實(shí)物狀況的影響。又受產(chǎn)權(quán)是否完整等權(quán)益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價(jià)值就有很大的差異。因此，兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也有可能有很大的不同。

 

3 房地產(chǎn)區(qū)位的概念

區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)的不可移動(dòng)而內(nèi)在化，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面，特別是與重要場(chǎng)所（如市中心、汽車(chē)客運(yùn)站、火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)、工作地、居住地等）的距離，以及進(jìn)出該房地產(chǎn)的方便程度，包括從別的地方到該房地產(chǎn)的可及性和從該房地產(chǎn)去別的地方的便捷性。某些房地產(chǎn)受單行道、道路隔離帶、立交橋、人行天橋、交通出入口方位等的影響，其“進(jìn)來(lái)”與“出去”的方便程度是不同的。

 

衡量區(qū)位優(yōu)劣最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)是距離。距離可分為空間直線(xiàn)距離、交通路線(xiàn)距離、交通時(shí)間距離和經(jīng)濟(jì)距離。空間直線(xiàn)距離是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)（如山地城市），它往往會(huì)失去意義。交通路線(xiàn)距離是指通過(guò)道路等來(lái)連接距離，有時(shí)受路況（包括路面、交通流量等狀況）、交通管制等的影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但通達(dá)性可能不好，特別是在時(shí)間對(duì)人們?cè)絹?lái)越寶貴的情況下。交通時(shí)間距離從理論上講更為科學(xué)，但在實(shí)際中往往被誤用二產(chǎn)生誤導(dǎo)，原因主要是測(cè)量所用的交通工具、所處時(shí)段不能反映真實(shí)的交通時(shí)間。因此，在使用交通時(shí)間距離時(shí)應(yīng)采用該房地產(chǎn)有代表性的使用者適用的交通工具和出現(xiàn)時(shí)段來(lái)測(cè)量。另外，有些房地產(chǎn)雖然來(lái)往所需的交通時(shí)間較短，但要經(jīng)過(guò)較高收費(fèi)的道路或者橋梁、隧道等，這樣即使節(jié)省了交通時(shí)間，但可能并不經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)距離是更科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離。

雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)間都有一個(gè)具體的位置，但房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變；其他資產(chǎn)可以移動(dòng)，其位置能夠改變。因此，價(jià)值與區(qū)位密切相關(guān)幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的（不排除相同的商品在不同的購(gòu)物環(huán)境中的售價(jià)不同）。

一般能夠改變房地產(chǎn)除區(qū)位以外的東西，但改變不了房地產(chǎn)的區(qū)位，這就是為何區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)如此重要的原因。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果它們的位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等區(qū)位不同，價(jià)值會(huì)有所不同，甚至差異很大。

 

二、房地產(chǎn)的重要性（掌握）

房地產(chǎn)是一種極為重要而量大面廣的財(cái)產(chǎn)。說(shuō)其極為重要，是因?yàn)槿藗兊母鞣N生活、生產(chǎn)活動(dòng)都需要空間，而房地產(chǎn)正是由于提供這種空間而為人們所必需。人們擁有自己的房地產(chǎn)，有助于增加歸屬感和使社會(huì)趨向穩(wěn)定，是所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”。因此，古今中外，房地產(chǎn)都是人們及其重視、十分珍惜、最為具體的財(cái)產(chǎn)形式。

房地產(chǎn)不僅重要，而且量大面廣。在世界上大多數(shù)國(guó)家的國(guó)民財(cái)富中，房地產(chǎn)通常是其中比例最大的部分，一般找50%～70%，其他種類(lèi)的財(cái)富之和也不及房地產(chǎn)一項(xiàng)。房地產(chǎn)也是家庭財(cái)產(chǎn)的最重要的組成部分。房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重，在西歐國(guó)家為30%～40%，在美國(guó)為25%左右。美國(guó)家庭平均擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)4倍于其股票資產(chǎn)。

 

三、房地產(chǎn)的特性（掌握）

房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他經(jīng)濟(jì)物品市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。房地產(chǎn)的特性主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值較大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值。

 

（一）不可移動(dòng)

不可移動(dòng)特性也稱(chēng)為位置固定性。土地上的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其位置是固定的，不能移動(dòng)。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的周?chē)h(huán)境和景觀、對(duì)外交通、與其他地方（如市中心）的距離、外部配套設(shè)施等，均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常隨著城市建設(shè)和發(fā)展等而發(fā)生變化。

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境（當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等），而不像其他商品，原料地、生產(chǎn)地、銷(xiāo)售地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺從產(chǎn)地或者供給過(guò)剩、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到消費(fèi)地或者供給短缺、需求旺盛、價(jià)格較高的地區(qū)。因此，人們無(wú)法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，從而房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，其供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至是反向的。

（二）獨(dú)一無(wú)二

獨(dú)一無(wú)二特性也稱(chēng)為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠制造出來(lái)的產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，就像沒(méi)有兩個(gè)完全相同的人那樣，沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的地點(diǎn)或朝向不同，地形、地勢(shì)不同，周?chē)h(huán)境和景觀不同，這兩宗房地產(chǎn)也是不相同的。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者的個(gè)別因素的影響。此外房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式（即使是新建的商品房有樣板房、樣板間、位置圖、平面圖等），而應(yīng)到實(shí)地查看、感受或體驗(yàn)。

 

（三）壽命長(zhǎng)久

盡管土地可能塌陷、被洪水淹沒(méi)或者荒漠化等，但它在地球表面所標(biāo)明的場(chǎng)所，作為空間是永存的。實(shí)際上，人們對(duì)土地只要給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失，能夠一次又一次的反復(fù)利用。因此，可以說(shuō)土地具有不可毀滅性（也稱(chēng)為永續(xù)性）。而其他物品，都會(huì)在使用中磨損，經(jīng)過(guò)一定期限或者較長(zhǎng)久的使用之后，最終會(huì)報(bào)廢，喪失使用價(jià)值。

建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通常可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自燃倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。

由于壽命長(zhǎng)久，房地產(chǎn)可以給其占有者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體占用者的角度來(lái)看，土地在某些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期；或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但未會(huì)批準(zhǔn)；續(xù)期的到續(xù)期屆滿(mǎn)；建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。因此，坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。

 

（四）供給有限

土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不可增加。土地的這種特性被稱(chēng)為有限性和不可再生性，但是對(duì)于狹義的土地（可用的陸地）來(lái)說(shuō)，如果地價(jià)高到一定的程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继?，從而“創(chuàng)造”出可用的土地來(lái)。日本、新加坡等國(guó)家和中國(guó)香港、澳門(mén)地區(qū)，都有填海造地的大量實(shí)例。即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存的土地?cái)?shù)量是微不足道的。由于土地具有有限性和不可再生性，特別是區(qū)位較好的土地供給有限，導(dǎo)致了建筑物特別是區(qū)位較好的建筑物數(shù)量也是有限的。

房地產(chǎn)的供給的有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定區(qū)位特別是好區(qū)位的房地產(chǎn)被人占用之后，占用者可以獲得生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景（如海水、陽(yáng)光、沙灘），或者可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，除了占用者之外，其他除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無(wú)法享有。

 

（五）價(jià)值較大

與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。從單價(jià)高來(lái)看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價(jià)格，少則數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至上萬(wàn)元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有“寸土寸金”之說(shuō)。從總價(jià)來(lái)看，房地產(chǎn)不可以按照平方米之類(lèi)的小單位零星消費(fèi)，必須有一定的規(guī)模（如面積），因此，可供利用的一塊土地或者一套住房的價(jià)值，比一件家具或者一臺(tái)電視機(jī)的價(jià)值要大得多，一般在十萬(wàn)元以上。對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場(chǎng)的價(jià)值就更大了，通常為上百萬(wàn)元，甚至上千萬(wàn)、上億元。

 

（六）用途多樣

用途多樣特性也稱(chēng)為用途的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的，土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、周?chē)h(huán)境等的變化，將原廠房改為辦公樓、超級(jí)市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學(xué)生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。

房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是可以隨意決定的。房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)選問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)擁有者趨向于將房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式。從經(jīng)濟(jì)角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。

 

（七）相互影響

一般物體可以相互移動(dòng)，其使用基本上是孤立的，通常很少會(huì)影響到他人。二房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，其利用通常會(huì)對(duì)周?chē)姆康禺a(chǎn)產(chǎn)生影響；反過(guò)來(lái)，周?chē)康禺a(chǎn)的利用狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，影響到通風(fēng)、采光、日照、視野、可視性，使環(huán)境美化，或者帶來(lái)人流、噪聲等。因此，房地產(chǎn)具有相互影響的特性。從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周?chē)康禺a(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受其鄰近房地產(chǎn)利用的影響。例如，在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站、公共廁所等，可導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降；而如果在該住宅旁邊興建一個(gè)花園、開(kāi)辟一塊綠地等，可使其價(jià)值上升，修筑一條道路或者建造一個(gè)購(gòu)物中心，對(duì)其周邊的房地產(chǎn)價(jià)值也有很大的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“ 相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系”。

 

（八）易受限制

房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，并且各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的基礎(chǔ)要素，關(guān)系民生及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，所以世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴(yán)格管制的。

政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

房地產(chǎn)易受限制的特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、流動(dòng)性差，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。這一點(diǎn)既說(shuō)明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，也說(shuō)明了政府制定長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。一般地說(shuō)，在社會(huì)動(dòng)亂、戰(zhàn)爭(zhēng)年代，房地產(chǎn)價(jià)格低落，而動(dòng)產(chǎn)特別是食品、黃金的價(jià)格暴漲；在社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格往往有上升的趨勢(shì)，而動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格趨于平穩(wěn)或者低落（不考慮通貨膨脹因素）。

 

（九）難以變現(xiàn)

難以變現(xiàn)也稱(chēng)為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差。變現(xiàn)能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒(méi)有損失或者損失較小的，稱(chēng)為變現(xiàn)能力強(qiáng)；反之，稱(chēng)為變現(xiàn)能力弱。

房地產(chǎn)由于具有價(jià)值較大、獨(dú)一無(wú)二、不可移動(dòng)等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要買(mǎi)賣(mài)，通常需要經(jīng)過(guò)一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間才能脫手。因此，房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。

 

（十）保值增值

一般來(lái)說(shuō)，豆腐、牛奶之類(lèi)易腐爛變質(zhì)的物品，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，其價(jià)值會(huì)完全喪失；計(jì)算機(jī)、電視機(jī)之類(lèi)高科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)新工藝的不斷出現(xiàn)，生產(chǎn)效率提高，生產(chǎn)成本降低，更好的產(chǎn)品面世，其價(jià)值會(huì)大幅度降低。但是，房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久、土地面積不能增加，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)自然增加，即自然增值。

房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來(lái)講的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，房地產(chǎn)本身的功能變得落后或者環(huán)境景觀惡化導(dǎo)致的房地產(chǎn)貶值，甚至過(guò)度投機(jī)、房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下落。在某些情況下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)期的連續(xù)下降也是可能的。

 

四、房地產(chǎn)的分類(lèi)（掌握）

可以根據(jù)不同的需要，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，從不同的角度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)。下面介紹五種房地產(chǎn)分類(lèi)。

（一）按照房地產(chǎn)用途的分類(lèi)

按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類(lèi)。非居住房地產(chǎn)又可分為零售商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)，具體可以細(xì)分為下列10類(lèi)：

（1）居住房地產(chǎn)

（2）辦公房地產(chǎn)

（3）零售商業(yè)房地產(chǎn)

（4）旅館房地產(chǎn)

（5）餐飲房地產(chǎn)

（6）體育和娛樂(lè)房地產(chǎn)

（7）工業(yè)房地產(chǎn)

（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

（9）特殊用途房地產(chǎn)

（10）綜合用途房地產(chǎn)

 

（二）按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的分類(lèi)

按照房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類(lèi)：

（1）生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如農(nóng)地、荒地。

（2）毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有地上物（如房屋、圍墻、電線(xiàn)桿、樹(shù)木等）需要拆除或遷移但尚未拆除或遷移的土地。

（3）熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度，熟地又可分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地?！?b>三通一平”，一般指通路、通水、通電和場(chǎng)地平整；“五通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、電力、電信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。

（4）在建工程：是指建筑物已開(kāi)始建造但尚未竣工、不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。另外，有些在建工程從另一角度通常又稱(chēng)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”。

（5）現(xiàn)房：是指已經(jīng)建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地?，F(xiàn)房按照新舊程度，又可分為新的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱(chēng)新房）和舊的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱(chēng)舊房），其中，新房按照裝飾裝修狀況，又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。

 

（三）按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類(lèi)

按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，可以把房地產(chǎn)分為下列9類(lèi)：

（1）土地。又可分為無(wú)建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。

（2）建筑物。又可分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分為新的建筑物和舊的建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分為正在建造的建筑物和停緩建的建筑物。

（3）土地與建筑物的綜合體。又可分為土地與已建造完成的建筑物的綜合體即現(xiàn)房與土地，與尚未建造完成的建筑物的綜合體即在建工程或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

（4）房地產(chǎn)的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某層、某套。

（5）未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)。其中最常見(jiàn)的是期房。期房是指目前尚未建造完成而以將來(lái)建造完成后的建筑物以及占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的的房地產(chǎn)。

（6）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)。例如，已被拆除的房屋，已被火災(zāi)、地震等災(zāi)害完全損毀的房屋。

（7）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分。例如，建筑物的裝飾裝修部分，房地產(chǎn)受損狀況與完好狀況的差異部分。不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，通常是分別評(píng)估房地產(chǎn)在完好狀況下的價(jià)值和在受損狀況下的價(jià)值，然后將兩者之差作為價(jià)值減損額。

（8）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)。例如，正在運(yùn)營(yíng)、使用的賓館、餐館、商場(chǎng)、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)、影劇院、游樂(lè)園、碼頭。

（9）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。例如，一個(gè)企業(yè)中的土地或房屋。

 

（四）按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類(lèi)

按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)兩大類(lèi)。收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括住宅（主要指公寓）、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站等。非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，例如未開(kāi)發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。

判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該種類(lèi)型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。例如，某套公寓或某幢寫(xiě)字樓目前未出租而空置著，沒(méi)有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。因?yàn)橥?lèi)的公寓和寫(xiě)字樓大量存在著出租現(xiàn)象，在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益。

（五）按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類(lèi)

房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要有銷(xiāo)售、出租和自用（自住或營(yíng)業(yè)）三大類(lèi)。按照房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式，可以把房地產(chǎn)分為3類(lèi)：①銷(xiāo)售的房地產(chǎn)。②出租的房地產(chǎn)。③自用的房地產(chǎn)（包括住戶(hù)和企業(yè)自身營(yíng)業(yè)使用）。

房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式，與房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度有密切關(guān)聯(lián)。如在我國(guó)主要作為企業(yè)自用的廠房、賓館，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家卻主要由房地產(chǎn)出租企業(yè)購(gòu)置后在出租給需要使用的企業(yè)。