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第一章  房地產(chǎn)法律法規(guī)

 

一、考試目的與大綱要求

測試應考人員對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)法律體系、城市房地產(chǎn)管理法相關規(guī)定等內(nèi)容的了解、熟悉和掌握程度。

二、重點難點

掌握：房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)、城市房地產(chǎn)管理法相關規(guī)定；

熟悉：房地產(chǎn)法律體系；

三、主要內(nèi)容

1．房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)       

2．房地產(chǎn)法律體系

3．城市房地產(chǎn)管理法相關規(guī)定

四、內(nèi)容講解

第一節(jié)  房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結(jié)合體。房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分，例如土地的形狀、地形、地勢、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構、設備設施、裝飾裝修等。房地產(chǎn)權益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利、利益和收益。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。

    房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品，包括房地產(chǎn)市場與其他經(jīng)濟物品市場、房地產(chǎn)價格與其他經(jīng)濟物品價格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性所決定的。房地產(chǎn)的特性主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、變現(xiàn)困難和保值增值等十個方面。

二、房地產(chǎn)業(yè)概述

    房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務和其他房地產(chǎn)活動。在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務的部門。

    房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、服務和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者，承擔發(fā)包任務；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎設施建設、場地平整等土地開發(fā)和房屋建設的生產(chǎn)任務。

三、房地產(chǎn)業(yè)的作用

    房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，兩者相互依存、相互促進。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既受到國民經(jīng)濟的制約，國民經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，又能促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)有以下重要作用：

    (1)可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)。

    (2)房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，可以帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    (3)可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。

    (4)可以加快舊城改造和城市基礎設施建設，改變落后的城市面貌。通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施。

    (5)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開放的步伐。

    (6)可以擴大就業(yè)。特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)，需要的從業(yè)人員較多。

    (7)可以增加政府財政收入。隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中仍將發(fā)揮重要的作用。

四、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細分

    在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等過程中，需要多學科的知識和多行業(yè)的參與，例如測繪、勘察設計、城市規(guī)劃、建筑、法律、市場營銷等。但目前普遍認為，房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務和其他房地產(chǎn)活動。其中，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務合稱房地產(chǎn)服務業(yè)；房地產(chǎn)中介服務又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀。因此，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)，房地產(chǎn)服務業(yè)又可分為物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)中介服務業(yè)，房地產(chǎn)中介服務業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)主要是取得待開發(fā)房地產(chǎn)特別是土地，然后進行基礎設施建設、場地平整等土地開發(fā)或者房屋建設，再轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的土地、房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租建成后的房屋。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)具有單件性、投資大、周期長、風險高、回報率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強等特點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入具有不連續(xù)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是組織者和決策者，要關注房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，把資金、相關專業(yè)服務人員和機構、建筑承包商等結(jié)合起來完成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。

物業(yè)管理業(yè)主要是對已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，并提供相關服務。從事物業(yè)管理活動需要樹立服務意識，正確處理好與業(yè)主的關系。物業(yè)管理不同崗位要求的人員知識水平差異較大，其中的高層次專業(yè)人員是物業(yè)管理師。物業(yè)管理業(yè)是勞動密集和知識密集的行業(yè)。

    房地產(chǎn)咨詢業(yè)主要是為有關房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面的顧問服務，現(xiàn)實中的具體業(yè)務有接受當事人的委托進行房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等。目前，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務主要由房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承擔。

  房地產(chǎn)估價業(yè)主要是分析、測算和判斷房地產(chǎn)的價值并提出相關專業(yè)意見，為土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補償、損害賠償、課稅等提供價值參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價通常要求獨立、客觀、公正，而估價委托人(客戶)有時要求高估或者低估房地產(chǎn)的價值，存在一定沖突。房地產(chǎn)估價活動主要由房地產(chǎn)估價師來完成。從事房地產(chǎn)估價活動需要扎實的估價專業(yè)知識、豐富的估價實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價業(yè)是知識密集型行業(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)主要是幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購買者、承租人，或者幫助房地產(chǎn)的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)市場運行的潤滑劑。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動由房地產(chǎn)經(jīng)紀人員來完成，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構主要是為房地產(chǎn)經(jīng)紀人員提供平臺和品牌。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動需要一定的專業(yè)知識、經(jīng)驗和較好的信譽。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是知識密集和勞動密集的行業(yè)。隨著我國房地產(chǎn)市場逐步由新建商品房買賣為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主，房地產(chǎn)業(yè)將逐步由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀等房地產(chǎn)服務為主。在成熟的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)居房地產(chǎn)業(yè)的主體地位。

例題：房地產(chǎn)服務業(yè)又分為（    ）。

a． 房地產(chǎn)咨詢     b． 房地產(chǎn)估價     c． 房地產(chǎn)經(jīng)紀

d． 物業(yè)管理       e． 房地產(chǎn)登記

答案：abcd

解析：房地產(chǎn)登記是一種行政行為，不是房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)，房地產(chǎn)服務業(yè)又可分為物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)中介服務業(yè)，房地產(chǎn)中介服務業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)。