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第一章　房地產估價文書寫作

大綱要求：本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。要求掌握本章內容。

本章重點、難點：第二節(jié)  房地產估價報告寫作

學前提示：

1.     本章與估價理論第十二章（p393—p418）結合起來學

2.     前三科需要熟練掌握的知識章節(jié)如下：

《房地產基本制度與政策》要求熟練掌握如下章節(jié)內容：

第一章  房地產業(yè)（第二節(jié)  住房制度概述、第三節(jié)  土地制度概述）

第二章  建設用地制度與政策

第三章  國有土地上房屋征收

第十章  房地產稅收制度與政策

第六章  房地產交易管理制度與政策（第二節(jié)  房地產轉讓管理的（五）（六）（七）、第三節(jié) 商品房銷售管理、第五節(jié)  房地產抵押管理）

第十章  房地產稅收制度與政策

《房地產開發(fā)經營與管理》要求熟練掌握如下章節(jié)內容：

第五章  現(xiàn)金流量與資金時間價值

第六章  經濟指標與方法

《房地產估價理論與方法》要求熟練掌握如下章節(jié)內容：

第二章  房地產及其描述

第三章  房地產價格和價值

第四章  房地產價格影響因素

第五章  房地產估價原則

第六章  市場法及其運用

第七章  收益法及其運用

第八章  成本法及其運用

第九章  假設開發(fā)法及其運用

第十章  長期趨勢法及其運用

第十一章  地價評估和地價分攤

第十二章   房地產估價程序（要與案例分析的第一章第二節(jié)結合起來學）

第一節(jié)  房地產估價文書概述（★）

一、房地產估價文書的種類及作用（非重點，與考試關系不大）

二、房地產估價報告寫作的文字要求（有幾個常見考點）

第二節(jié)  房地產估價報告寫作（★★★★★★）

房地產估價報告的構成要素（次重點）

房地產估價報告的寫作（重點，卷面40分糾錯題出在這里）

房地產估價報告示例（是全書最標準的范例）

第三節(jié)  其他主要房地產估價文書寫作（★）

估價委托合同（非重點，與考試關系不大）

估價所需資料清單（問答題可能出題點）

估價作業(yè)方案（非重點）

估價對象實地查勘記錄（非重點）

五估價報告內部審核表（非重點）

 

知識點一：房地產估價文書的10大種類及作用

完成一個房地產估價項目，需要經歷以下7環(huán)節(jié)：

受理估價委托 → 擬定估價作業(yè)方案  →  搜集估價所需資料     → 實地查勘估價對象 → 選定估價方法進行測算  →  撰寫估價報告  →  估價資料歸檔

不同的環(huán)節(jié)需要有不同的估價文書。概括起來，估價文書主要有以下10種：

（一）估價委托書（★）

 明確估價目的、估價對象、估價時點等基本事項，以及估價服務收費標準、收費依據、付款方式、估價報告交付日期等估價的其他事項。因此估價委托書是由估價需求方出具的作為估價的重要依據，放入估價報告的附件中。

【注意1】應放入附件，附件中沒有算錯誤。

【注意2】說白了，就是委托方單方的授權。

（二）估價委托合同（★）

由估價雙方即委托估價方和估價機構就估價事宜共同簽訂的書面合同文件。估價委托合同的作用表現(xiàn)在：

建立受法律保護的委托與受托關系；

明確委托人和估價機構的權力和義務；

載明估價的有關事項。

【注意】說白了，是甲乙雙方共同簽訂的合同。

（三）估價項目來源和接洽情況記錄　

（四）估價作業(yè)方案

明確本次估價需要解決的主要問題、完成時間及估價人員安排。

（五）估價作業(yè)所需要資料清單

需要就估價對象狀況、估價目的列出需要的資料清單。

【注意】和前邊的作業(yè)方案是相配套的。

（六）估價對象實地查勘記錄（★）

估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況（包括權益狀況）、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產市場狀況并且進行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影響資料，并將這些資料放入估價報告附件中。

【注意】估價對象內、外部狀況照片，周圍環(huán)境和景觀照片，要放入附件，不放的算錯誤。

【相關鏈接】上面的估價委托書也要放入附件中。

（七）估價報告（★★★）

估價報告是估價機構出具的關于估價對象的專業(yè)意見，是估價機構履行估價委托合同、給予

委托人關于估價對象價值的正式答復，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關于估價對象價值的分析報告。

【注意】這是一個估價項目的成果、最終產品，也是技術含量最高的核心部分。

（八）估價報告內部審核表　

（九）估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄　

（十）估價報告交接單

估價報告交接單主要載明簽收日期、報告數量、交接人等，估價報告交接單可以作為估價機構已向估價委托方提交估價報告的憑據和內部存檔管理的憑據。

知識點二：房地產估價報告寫作的文字要求

房地產估價是一項實操性很強的業(yè)務，其最終成果是通過估價報告體現(xiàn)。

寫好房地產估價報告，不僅要求房地產估價師具備房地產估價的專業(yè)知識，以及與房地產估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產市場的運行規(guī)律，同時還要掌握房地產估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。能否成為一名合格的房地產估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。

語言文字方面的要求，主要有對：

①詞義的4要求；

②語句的3要求；

③防止錯字漏字等，另外還有段落、結構安排，文字說明、圖表的結合使用，專業(yè)術語規(guī)范等問題。

（一）對詞義有4要求
       1.用詞準確

在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的詞語。例如下面這三種表達方式中的用詞強度不同，表達的意思也不同：

“這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)”；

“預計這里將成為繁華商業(yè)區(qū)”；

“這里必然會成為繁華商業(yè)區(qū)”。

【注意考點】在估價報告中不應該用“好得不得了”等口語化的詞句。　

       2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 
　　表達分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產估價報告中都會經常使用，要有客觀恰當的把握。

【注意考點】不能使用“大概”、“可能”等字樣，特別是估價結論，不能模棱兩可。

舉例：“估價對象房地產每平方米建筑面積的價格大約在5000元左右。”“大約”這樣的詞出現(xiàn)在市場分析中是可以的，但在估價結論中是不妥當的。有時估價人員確實不能確定估價結論的具體數額，不妨說：“估價對象房地產每平方米建筑面積的價格在4800～5300元之間?！?/span>這樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價格的變動范圍。

3.用詞不可帶有較強烈的感情色彩
　　估價報告用詞的褒貶要得當，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

4.用詞標準、簡練，不堆砌、不生造
　　例如有的估價報告連用幾個“最高級”來形容估價對象，有的估價報告采用一些非標準的用語或是受港臺用語的影響。

（二）對語句有3要求
　　1.句子簡潔，概括性強
　　2.搭配得當
　  3.邏輯嚴密【注意這是考點】
　　不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有以下三種：

一是前后沒有照應。如前面說了上座率70%，后面計算時又沒有考慮進去；前面定下的報酬率是13%，后面又采用15%；前面描述按建筑面積平方米的租金價格，后面又利用使用面積計算租金凈收益；

二是數據來源沒有出處或是有錯，如有的估價報告中的房產稅、營業(yè)稅的稅率錯誤；

三是判斷推理沒有充足的理由，如簡單地下結論，卻沒有充足的理由支持該結論。

（三）要防止錯別字和錯漏【注意：歷年真題還沒有錯字的答案】

特別是一些容易混淆的字不能錯，例如：

坐落不是“座落”       坐標不是“座標”

簽訂不是“簽定”       訂貨不是“定貨”

好像不是“好象”       想像不是“想象”

圖像不是“圖象”

其他不是“其它”     部分不是“部份”

身份不是“身分”     成分不是“成份”

內涵不是“內含”     賬目不是“賬目”

撤銷不是“撤消”     抵消不是“抵銷”

【有可能的考點】另外不要漏字，特別是數字的缺漏，例如估價對象最終結果本應為300 000元，卻寫成了30 000元；或是多少萬元，掉了“萬”字。還有，在內地不應使用繁體字