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第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

第三節(jié)我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革

第四節(jié)《物業(yè)管理條例》

第五節(jié)《物權法》關于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”的規(guī)定

考試目的

測試應考人員對物業(yè)管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及運用《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》和《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”分析、處理物業(yè)管理服務工作中相關問題的能力。

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

大綱要求：

物業(yè)管理的概念；

物業(yè)管理的內(nèi)容；

物業(yè)管理的特征。

知識點一：物業(yè)管理的概念

廣義的物業(yè)管理

《物權法》第八十一條：物業(yè)管理，是不動產(chǎn)管理活動的總稱，是指業(yè)主通過自行管理、委托其他管理人或者物業(yè)服務企業(yè)等方式，對其所有的建筑物及其附屬設施進行維修、養(yǎng)護和管理的活動。

狹義的物業(yè)管理

《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第二條：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（必考點）

一、對《條例》所稱“物業(yè)管理”定義的理解

（一）前提：物業(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)的管理方式

業(yè)主是物業(yè)的所有權人，有權根據(jù)不同情況，對建筑物及其附屬設施選擇不同的管理方式：

第一種方式：業(yè)主自己進行管理；

第二種方式：將不同的服務內(nèi)容分別委托給不同的專業(yè)服務企業(yè)；

第三種方式：統(tǒng)一委托物業(yè)服務企業(yè)提供綜合管理服務。

將業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關系和市場活動，必須遵守市場規(guī)則。不僅如此，業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)，必須在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，必須通過公開、公平、公正的市場競爭機制進行，必須納入市場秩序。

需要說明的是，制定市場規(guī)則，維護市場秩序，是政府履行物業(yè)管理市場監(jiān)管職能的重要手段。業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理的，必須遵守物業(yè)管理的市場秩序，服從政府主管部門按照《條例》進行的監(jiān)管。

（二）依據(jù)：物業(yè)管理的依據(jù)是物業(yè)服務合同

物業(yè)管理活動的實質(zhì)，是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)以物業(yè)管理服務為標的進行的一項交易。市場經(jīng)濟條件下，交易的進行主要通過合同作為紐帶完成的，交易的雙方就是合同的主體。物業(yè)管理作為一種市場行為，是通過物業(yè)服務合同的簽訂和履行得以實現(xiàn)的。物業(yè)服務合同，是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議，是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎。

物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間被服務者和服務者的關系，明確了物業(yè)管理活動的基本性質(zhì)。

物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同提供物業(yè)管理服務，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用，雙方是平等的民事法律關系。

（三）內(nèi)容：維修、養(yǎng)護、管理物業(yè)以及維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序

物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。主要有兩方面：

一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理；

二是維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、秩序維護、裝飾裝修管理等服務。

在履行物業(yè)管理基礎服務義務的前提下，物業(yè)服務企業(yè)還可以接受業(yè)主和使用人的委托，為其提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目。

例如，利用物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營，為業(yè)主提供租賃服務管理、物業(yè)招商、營銷策劃、銷售代理等不動產(chǎn)投資理財服務。

單選例題

下列關于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（）

a．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動

b．對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)服務企業(yè)來進行管理

c．物業(yè)服務企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的      

d．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定

答案：b

知識點二：物業(yè)管理的特征（必考點）

社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。

（一）社會化

物業(yè)管理社會化，有兩個基本含義：

一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)服務企業(yè)；

二是物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去競聘可以接管的物業(yè)項目。

物業(yè)管理的社會化，是指擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個業(yè)主通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)服務企業(yè)的統(tǒng)一管理。

物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的管理權相分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會一專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

單選例題

物業(yè)管理社會化的必要前提是（）

a．現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工

b．物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的管理權相分離

c．物業(yè)的所有權人在社會上選聘好物業(yè)服務企業(yè)

d．物業(yè)服務企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)

答案：b

（二）專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化，是指由物業(yè)服務企業(yè)從解決專業(yè)難點人手，充分運用專業(yè)方法，通過提供專業(yè)的物業(yè)服務產(chǎn)品來滿足業(yè)主的需求。

物業(yè)管理的專業(yè)化，要求建立市場準入制度，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)項目必須具備一定的資質(zhì)等級，從業(yè)人員執(zhí)業(yè)必須具備一定的職業(yè)資格。物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度和物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理專業(yè)化的兩大制度基礎。

單選例題

關于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（）

a．物業(yè)服務企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理

b．專業(yè)化要求物業(yè)服務企業(yè)具備專業(yè)的人員、專業(yè)的組織機構、專業(yè)的生產(chǎn)工具、專業(yè)的管理方法

c．物業(yè)服務企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格

d．要求物業(yè)服務企業(yè)運用先進的維修養(yǎng)護技術，實施房屋及其設施設備的運行、維修和養(yǎng)護工作

答案：c

（三）市場化（輪換考點）

市場化是物業(yè)管理的基本特征。

雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是交易，提供的商品是服務，交易的方式是等價有償。

物業(yè)服務企業(yè)的商業(yè)性和物業(yè)管理活動的市場化，是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟基礎。

多選例題

物業(yè)管理的基本特征包括（）

a．產(chǎn)業(yè)化b．社會化

c．專業(yè)化d．標準化

e．市場化

答案：bce