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第三節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金

知識點(diǎn)一、住宅專項(xiàng)維修資金的概念與來源

(一)住宅專項(xiàng)維修資金的概念

住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

(二)住宅專項(xiàng)維修資金的來源

1)商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%~8。

2)出售公有住房的,按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金:業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%;售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金

3)其他規(guī)定:

①住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息;

②利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益;

③利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的業(yè)主所得收益,但業(yè)主大會另有決定的除外;

④住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

知識點(diǎn)二、住宅專項(xiàng)維修資金的管理

(一)住宅專項(xiàng)維修資金的用途

住宅專項(xiàng)維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

1)住宅共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

2)共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

(二)住宅專項(xiàng)維修資金管理原則

住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、??顚S谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

1)開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶,應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬,按房屋戶門號設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的,以幢為單位設(shè)賬,按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

2)開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶,應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬,按幢設(shè)分賬;其中,業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金,按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

(三)住宅專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)

1)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有;

2)從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

(四)住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)?/span>

1)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>

2)售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?;其中,?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的,再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>

3)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用,先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中,售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用,再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?/span>

(五)住宅專項(xiàng)維修資金的申請

1)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前,需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,按照以下程序辦理:

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。

②住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)23以上的業(yè)主討論通過使用建議。

③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案。

④物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料,向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門申請列支;其中,動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的,向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支。

⑤直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后,向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。

⑥專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

2)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后,需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,按照以下程序辦理:

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案,使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等。

②業(yè)主大會依法通過使用方案。

③物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案。

④物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;其中,動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的,向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支。

⑤業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意,并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案;動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的,經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。

⑥業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。

⑦專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

(六)發(fā)生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的,列支住宅專項(xiàng)維修資金的規(guī)定

1)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前,按照“(五)住宅專項(xiàng)維修資金的申請”中第一部分的第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定辦理;

2)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后,按照“(五)住宅專項(xiàng)維修資金的申請”中第二部分的第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)和第七項(xiàng)的規(guī)定辦理。

(七)不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的費(fèi)用

1)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;

2)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

3)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;

4)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

例題:

某大型住宅小區(qū)2005年建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會,物業(yè)管理公司聘請了30位業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)義務(wù)監(jiān)督員,并定期召開會議征求意見,通報情況。

2010年,在義務(wù)監(jiān)督員會議上,義務(wù)監(jiān)督員提出如下建議。

1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴(yán)重,應(yīng)予更換。

2)由物業(yè)管理公司同義務(wù)監(jiān)督員共同組成籌備組,組織召開首次業(yè)主代表大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時物業(yè)管理公司提出,基于物價上漲,物業(yè)管理成本提高,要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

問題:

1.經(jīng)物業(yè)管理公司測算,全部更換鐵藝圍欄約需費(fèi)用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由誰決定?如何決定?費(fèi)用如何解決?

2.義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。

3.物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理?請說明理由,并說出應(yīng)該采取什么樣的合理步驟和方法。

【解析】1.更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實(shí)施。費(fèi)用由業(yè)主自籌或從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

2.義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)不可行。理由:業(yè)主代表大會籌備組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成,義務(wù)監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請,不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。

3.物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理。理由:物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)既不能低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價,也不能脫離實(shí)際市場情況,提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。應(yīng)該采取的合理步驟和方法:由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和價格浮動幅度,結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素而調(diào)整。