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第四章 第4節(jié) 房屋數(shù)據(jù)處理

大綱要求：面積測算、共有面積的分攤

知識點一：房屋數(shù)據(jù)處理的內(nèi)容

房屋數(shù)據(jù)處理包括房屋測量數(shù)據(jù)處理，房產(chǎn)面積計算和共有面積分攤三部分。

房屋測量數(shù)據(jù)分為房產(chǎn)平面控制測量數(shù)據(jù)和房產(chǎn)要素測量的數(shù)據(jù)，按照測量平差的相關理論和規(guī)定進行處理。

知識點二：房屋數(shù)據(jù)處理的要求

知識點三：房屋面積計算

(1)房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結構牢固，層高2. 20 m以上（含2.20 m）的永久性建筑。

(2)房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由省自治區(qū)、直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。

(3)房屋的共有建筑面積系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。

(4)成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算；

套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。

套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

(5)房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。

知識點四：房屋面積計算原則

1．計算全部建筑面積的范圍

    (1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

    (2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其層高在2.20 m以上的部位計算建筑面積。

(3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2. 20 m以上的，按其水平投影面積計算。

(4)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

    (5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20 m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2. 20 m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

(6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

(7)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

    (8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算。

(10)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20 m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

    (11)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

(12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

(13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

    (14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20 m以上部位的外圍水平投影面積計算。

(15)有伸縮縫、沉降縫的房屋，若其與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的，伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。

2．計算一半建筑面積的范圍

    (1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

    (2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

    (3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

    (4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

(5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

3．不計算建筑面積的范圍

    (1)層高小于2.20 m的夾層、插層、技術層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室。

    (2)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

    (3)與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。

    (4)房屋之間無上蓋的架空通廊。

    (5)房屋的天面，挑臺、天面上的花園、泳池。

(6)建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

(7)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

    (8)臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。

    (9)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

    (10)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

    (11)獨立煙囪、亭、塔、罐、池，地下人防干、支線。

    (12)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

(13)樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。

知識點五：房屋面積計算原則

房屋共有部分按照其使用功能和服務對象，主要可分成三類：

(1)全幢共有部位：指為整幢服務的共有部位，全幢進行分攤。

(2)功能區(qū)間共有部位：指專為某幾個功能區(qū)服務的共有部位，由其所服務的功能區(qū)分攤。

(3)功能區(qū)內(nèi)共有部位：指專為某個功能區(qū)服務的共有部位，由該功能區(qū)分攤。

1．共有面積分攤的基本原則

   產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

  無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。

2．共有面積分攤基本模型

按相關建筑面積進行共有部位分攤，按下式計算：

   δs_i =k *s：

    k=∑δs_i／∑s_i：

式中，k為面積的分攤系數(shù)；s_i為各單元參加分攤的建筑面積，m²；δs_i，為各單元參加分攤所得的分攤面積，m²；∑δs_i，為需要分攤的分攤面積總和，m²；∑s_i為參加分攤的各單元建筑面積總和，m²。

各功能區(qū)的套內(nèi)建筑面積分別是：車庫495. 38 m2、商業(yè)639. 53 m²、住宅25 049. 23 m²、辦公用房163. 65 m²。

在各功能區(qū)內(nèi)且單獨為本功能區(qū)分攤的共有部分面積依次為：16. 65 m²、158. 00 m²、6 609. 78 m²、0 m²。

    不在該功能區(qū)內(nèi)但單獨分攤給該功能區(qū)的共有部分面積依次為：0 m²、0 m²、222. 11 m²、0 m²。

跨功能區(qū)分攤的共有部分面積分別有：全樓共同分攤的設備用房、管道井等共有部位面積共745. 92 m²；商業(yè)、住宅共同分攤的共有部分面積共118. 30 m²。

以上條件列表如下。

 

其中：

商業(yè)共得分攤面積為158+17.96+2.91=178.87(m²)。

則商業(yè)部分的分攤系數(shù)為178.87÷639.53=0.279 690。

住宅所得跨功能區(qū)分攤的面積分別為

   

    住宅共得分攤面積為6 609.78+222.11+712.75+115.39=7 660.03(m²)。

則住宅部分的分攤系數(shù)為7 660.03÷25 049.23=0.305 799。

車庫所得跨功能區(qū)分攤’的面積為

 

    (495. 38十16. 65)=11. 53(m²)

車庫共得分攤面積為16. 65+11. 53=28.18(m²)。

則車庫部分的分攤系數(shù)為28. 18÷495. 38 =0. 056 886。

辦公用房所得跨功能區(qū)分攤的面積為

    

辦公用房共得分攤面積為3. 68( m²)。

則辦公用房部分的分攤系數(shù)為3. 68÷163. 65 =0. 022 487。

注：實際計算過程中，因保留小數(shù)位數(shù)的原因，可能會產(chǎn)生進位誤差。

商住樓中住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積，按住宅與商業(yè)的（ ）比例分攤給住宅和商業(yè)。

a.  房屋價值

b.  建筑面積

c.  土地面積

d.  土地價值

答案：b

房屋面積測算的要求：各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果。

ａ、兩次；ｂ、三次；ｃ、四次；ｄ、五次；

答案：ａ

解析：各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果。