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第六節(jié)  物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度

大綱要求：

物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質與職業(yè)資格；

實施物業(yè)管理師制度的現(xiàn)實意義；

物業(yè)管理師的資格考試；

物業(yè)管理師的注冊；

物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)；

物業(yè)管理師的繼續(xù)教育。

2005年，人事部、建設部聯(lián)合印發(fā)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》、《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》，明確規(guī)定了物業(yè)管理師資格考試、注冊、執(zhí)業(yè)等內容，將物業(yè)管理師納入全國專業(yè)技術人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。

2014年1月，住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《物業(yè)管理師繼續(xù)教育暫行辦法》，從課程設置、課時要求、實施方式和監(jiān)督管理等方面規(guī)范了物業(yè)管理師繼續(xù)教育工作。

知識點一：物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質與職業(yè)資格

（一）物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質

物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質，是物業(yè)管理從業(yè)人員對物業(yè)管理服務工作了解與適應能力的綜合體現(xiàn)，受教育程度、實踐經驗、社會環(huán)境、工作經歷以及自身狀況等因素的影響和制約，主要包括專業(yè)素質和職業(yè)道德兩個方面。

1．物業(yè)服務從業(yè)人員的專業(yè)素質

物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)素質，主要由學歷背景、專業(yè)知識、執(zhí)業(yè)技能和從業(yè)經驗四個方面構成。

物業(yè)管理的專業(yè)管理人員，包括物業(yè)服務企業(yè)經理以及項目經理（管理處主任）等，作為物業(yè)管理的直接組織者，其學歷背景、專業(yè)知識、執(zhí)業(yè)技能和從業(yè)經驗，直接關系到物業(yè)管理方案的設計、物業(yè)的承接查驗、設備設施維修養(yǎng)護以及客戶關系管理等物業(yè)服務的質量，直接關系到業(yè)主的共同利益和社會公共利益的維護。

 

2．物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德

物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德，是物業(yè)管理從業(yè)人員在物業(yè)管理活動中形成的包括從業(yè)信念、職業(yè)操守、行業(yè)習慣和行為準則等內容的群體職業(yè)觀念和職業(yè)要求。

這些觀念和要求，一方面對從業(yè)人員的職業(yè)行為發(fā)揮心理約束作用；另一方面，經過總結和提煉，上升為物業(yè)服務行業(yè)規(guī)則和行業(yè)標準，指導并約束全行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)行為。

從行業(yè)規(guī)范要求角度，物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德主要有以下4個方面的內容：

(1)遵紀守法。

(2)誠實信用。（包括物業(yè)服務合同的簽訂和履行階段） 

(3)勤勉盡責。

(4)團結互助。 

（二）物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格

1．專業(yè)技術人員職業(yè)資格的概念

專業(yè)技術人員職業(yè)資格，是政府專業(yè)主管部門對從事某一職業(yè)所必備的學識、技術和能力的基本要求。

職業(yè)資格包括從業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格兩類。

(1)從業(yè)資格。(2)執(zhí)業(yè)資格。

(1)從業(yè)資格。

從業(yè)資格是政府規(guī)定專業(yè)技術人員從事某種專業(yè)技術性工作的學識、技術和能力的起點標準。從業(yè)資格通過學歷認定或考試均可取得。只要具備以下條件之一者，即可確認從業(yè)資格：①具有本專業(yè)中專畢業(yè)以上學歷，見習一年期滿，經單位考核合格者；②按國家有關規(guī)定已擔任本專業(yè)初級專業(yè)技術職務或通過專業(yè)技術資格考試取得初級資格，經單位考核合格者；③在本專業(yè)崗位工作，經過國家或國家授權部門組織的從業(yè)資格考試合格者。

(2)執(zhí)業(yè)資格。

執(zhí)業(yè)資格是政府對某些責任較大、社會通用性強、關系公共利益的專業(yè)技術工作實行的準人控制，是專業(yè)技術人員依法獨立開業(yè)或獨立從事某種專業(yè)技術工作必備的學識、技術和能力標準。

物業(yè)管理是實施執(zhí)業(yè)資格制度的行業(yè)，由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責確定必須由取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格的人員充任的關鍵崗位及工作規(guī)范。同時，各級住房城鄉(xiāng)建設部門負責檢查監(jiān)督關鍵崗位的執(zhí)業(yè)人員上崗及執(zhí)業(yè)情況，并對違反崗位工作規(guī)范的人員進行處罰。

 

2．物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格考試

物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格，必須通過考試方法取得，考試的報名條件由住房城鄉(xiāng)建設部會同人力資源社會保障部共同確定。

住房城鄉(xiāng)建設部負責組織執(zhí)業(yè)資格考試大綱的擬定、考試命題工作，并對取得執(zhí)業(yè)資格人員進行注冊管理。

人力資源社會保障部負責審定考試科目、考試大綱、審定命題和確定合格標準。

3．物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格注冊

物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格實行注冊登記制度，取得《執(zhí)業(yè)資格證書》者，應當在規(guī)定的期限內到指定的注冊管理機構辦理注冊登記手續(xù)。注冊是對物業(yè)管理專業(yè)人員執(zhí)業(yè)管理的重要手段，未經注冊者，不得使用物業(yè)管理師的名稱從事有關業(yè)務。

物業(yè)管理從業(yè)人員注冊執(zhí)業(yè)資格后中斷專業(yè)技術活動，再次注冊者，應當經單位考核合格，并取得知識更新業(yè)務培訓的證明。

 

知識點二：實施物業(yè)管理師制度的現(xiàn)實意義

物業(yè)管理師，是指經全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格汪書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。

(1) 有利于促進物業(yè)管理的市場化進程。

(2) 有利于促進物業(yè)管理的專業(yè)化進程。

(3) 有利于促進物業(yè)管理的規(guī)范化進程。

(4) 有利于促進物業(yè)管理的國際化進程。 

 

知識點三：物業(yè)管理師資格考試

（一）資格考試與資格證書（常考點）

物業(yè)管理師資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。

人力資源社會保障部會同住房城鄉(xiāng)建設部共同研究確定合格標準，并對考試考務工作進行指導、監(jiān)督和檢查。

《物業(yè)管理師資格證書》在全國范圍內有效，取得《物業(yè)管理師資格證書》的人員，用人單位可以根據工作需要聘任經濟師職務。 

（二）考試內容和考試方法（?？键c）

物業(yè)管理師資格考試科目為《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實務》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經營管理》。

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試度內通過應試科目。

 

（三）報名條件和報名方法（?？键c）

科目	專業(yè)科目	學歷	工作年限
物 業(yè) 管 理 師	取得經濟學、管理科學與工程或土建類專業(yè)	中專	工作滿10年，從事物業(yè)管理工作滿8年
		大專	工作滿6年，從事物業(yè)管理工作滿4年
		大學本科	工作滿4年，從事物業(yè)管理工作滿3年
		雙學士或研究生畢業(yè)	工作滿3年，從事物業(yè)管理工作滿2年
		碩士	從事物業(yè)管理工作滿2年
		博士	從事物業(yè)管理工作滿1年
	其他專業(yè)	上述相應學歷、學位的	工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年

 

（四）考試培訓（?？键c）

堅持考試與培訓分開原則，凡參與命題、審題與組織考試的工作人員，不得參加考試和舉辦與考試內容有關的培訓工作。應考人員參加相關培訓堅持自愿的原則。

 

知識點四：物業(yè)管理師資格注冊

（一）注冊審查機構和注冊審批機構

1．注冊審查機構

省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產主管部門是物業(yè)管理師注冊審查機構。

注冊審查機構在收到申請人的注冊申請材料后，對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5個工作日內，一次告知申請人需要補正的全部內容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。對受理或者不予受理的注冊申請，均應出具加蓋注冊審查機構專用印章和注明日期的書面憑證。注冊審查機構自受理注冊申請之日起20個工作日內，按規(guī)定條件和程序完成申請材料的審查工作，并將注冊申請人員材料和審查意見報注冊審批機構審批。

 

2．注冊審批機構

住房城鄉(xiāng)建設部是物業(yè)管理師資格注冊審批機構。注冊審批機構自受理注冊申請人員材料之日起20個工作日內作出決定，在規(guī)定的期限內不能作出決定的，應當將延長期限的理由告知申請人。對作出批準決定的，應當自決定批準之日起10個工作日內，將批準決定送達注冊申請人，并核發(fā)《注冊證》。對作出不予批準決定的，應當書面說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。注冊審批機構應當定期公布注冊有關情況。當事人對注銷注冊、不予注冊或者撤銷注冊有異議的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

 

（二）初始注冊、延續(xù)注冊和變更注冊

1．初始注冊

取得《資格證書》的人員，經注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。取得《資格證書》并申請注冊的人員，應當受聘于一個具有物業(yè)管理資質的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊所在省的注冊審查機構提出注冊申請。

1．初始注冊

初始注冊者，可以自取得《資格證書》之日起1年內提出注冊申請。逾期未申請者，在申請初始注冊時，必須符合《物業(yè)管理師繼續(xù)教育暫行辦法》關于繼續(xù)教育的要求。初始注冊時需要提交下列材料：

(1)《中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊申請表》；

(2)《資格證書》；

(3)與聘用單位簽訂的勞動合同；

(4)逾期申請初始注冊人員的繼續(xù)教育證明材料。

 

知識點五：物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)

（一）執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)范圍

1．物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)能力（輪換考點）

物業(yè)管理師應當具備的執(zhí)業(yè)能力：

(1)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產開發(fā)與經營等專業(yè)知識；

(2)具有一定的經濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識；

(3)能夠熟練運用物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和有關規(guī)定；

(4)具有豐富的物業(yè)管理實踐經驗。

2．物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)范圍（輪換考點）

物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍主要包括：

(1)制定并組織實施物業(yè)管理方案；

(2)審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算；

(3)查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備和有關資料；

(4)負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養(yǎng)護與管理；

(5)維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序；

(6)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理合同約定的其他事項。

 

（二）執(zhí)業(yè)要求和法律責任

1．物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)要求

物業(yè)管理項目負責人應當由物業(yè)管理師擔任。物業(yè)管理師只能在一個具有物業(yè)管理資質的企業(yè)負責物業(yè)管理項目的管理工作。物業(yè)管理項目管理中的關鍵性文件，必須由物業(yè)管理師簽字后實施，并承擔相應法律責任。物業(yè)管理師應當妥善處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題，按照物業(yè)服務合同的約定，誠實守信，為業(yè)主提供質價相符的物業(yè)管理服務。物業(yè)管理師應當接受繼續(xù)教育，更新知識，不斷提高業(yè)務水平。每年接受繼續(xù)教育時間應當不少于40學時。

2．違反物業(yè)管理師制度的法律責任

物業(yè)管理師依據《條例》和相關法律、法規(guī)及規(guī)章開展執(zhí)業(yè)活動。違反《條例》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

 

知識點六：物業(yè)管理師繼續(xù)教育

（一）繼續(xù)教育課程

物業(yè)管理師繼續(xù)教育課程分為必修課和選修課。

物業(yè)管理師繼續(xù)教育采取網絡教育和集中面授相結合的方式進行。

必修課注重物業(yè)管理師政策法規(guī)水平和經營管理能力的提升。主要包括以下內容：(1)物業(yè)管理相關法律法規(guī)和政策；(2)物業(yè)管理新理論、新方法、新技能；(3)物業(yè)管理方案及其實施；(4)物業(yè)管理師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)范；(5)物業(yè)管理師應當具備的其他知識和技能。

選修課注重物業(yè)管理師知識結構的完善和創(chuàng)新能力的提升。主要包括以下內容：(1)國內外物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展動態(tài)；(2)科技成果在物業(yè)管理中的應用；(3)房地產開發(fā)經營、設施設備管理、建設工程等專業(yè)知識；(4)經濟學、管理學、社會學、心理學等相關知識；(5)與物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)相關的其他知識和技能。

（二）繼續(xù)教育學時

物業(yè)管理師在每一注冊有效期內應當完成不少于120學時的課程，并通過測試或者考核合格。物業(yè)管理師每年應當接受不少于40學時的繼續(xù)教育，其中必修課應當不少于20學時。

每一注冊有效期的繼續(xù)教育學時單獨計算，不得累計到下一個注冊有效期。

（三）繼續(xù)教育與申請注冊

物業(yè)管理師申請延續(xù)注冊或者逾期申請初始注冊的，應當向住房城鄉(xiāng)建設部執(zhí)業(yè)資格注冊中心提交符合要求的繼續(xù)教育證明材料。

下列情況申請注冊的，應當在申請之日前完成規(guī)定的繼續(xù)教育學時：(1)取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書超過一年，申請初始注冊的；(2)被注銷注冊后具備相應條件，重新申請注冊的；(3)逾期申請延續(xù)注冊。

 

1. 負責審定執(zhí)業(yè)資格考試科目、考試大綱、審定命題和確定合格標準，同時會同有關部門組織實施執(zhí)業(yè)資格考試的有關工作部門是(   )。

a．國家教育部

b．國家發(fā)改委

c．國家工商行政管理總局

d．人力資源和社會保障部

答案：d

2. 參加物業(yè)管理師全部4個科目考試的人員必須在（   ）內通過全部科目。

a．一個考試年度

b．兩個考試年度

c．連續(xù)兩個考試年度

d．連續(xù)三個考試年度

答案：c

 

3. 物業(yè)管理服務專業(yè)技術人員職業(yè)資格包括的類別有（   ） 。

a．從業(yè)資格        b．執(zhí)業(yè)資格

c．技術職稱        d．專業(yè)資格

e．專業(yè)技術職稱

答案：ab