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第三節(jié)　住宅專項維修資金

知識點一、住宅專項維修資金的概念與來源

（一）住宅專項維修資金的概念

住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

（二）住宅專項維修資金的來源

（1）商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％～8％。

（2）出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金

（3）其他規(guī)定：

①住宅專項維修資金的存儲利息；

②利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

③利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

④住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

知識點二、住宅專項維修資金的管理

（一）住宅專項維修資金的用途

住宅專項維修資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

（1）住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（2）共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

（二）住宅專項維修資金管理原則

住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

（1）開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

（2）開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

（三）住宅專項維修資金的所有權

（1）業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有；

（2）從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

（四）住宅專項維修資金的分攤

（1）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（2）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

（五）住宅專項維修資金的申請

（1）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

①物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議。

②住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2／3以上的業(yè)主討論通過使用建議。

③物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案。

④物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。

⑤直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知。

⑥專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

（2）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

①物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。

②業(yè)主大會依法通過使用方案。

③物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案。

④物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。

⑤業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正。

⑥業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知。

⑦專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

（六）發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，列支住宅專項維修資金的規(guī)定

（1）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按照“（五）住宅專項維修資金的申請”中第一部分的第四項、第五項、第六項規(guī)定辦理；

（2）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照“（五）住宅專項維修資金的申請”中第二部分的第四項、第五項、第六項和第七項的規(guī)定辦理。

（七）不得從住宅專項維修資金中列支的費用

（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（4）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

例題：

某大型住宅小區(qū)2005年建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)管理公司聘請了30位業(yè)主作為物業(yè)服務義務監(jiān)督員，并定期召開會議征求意見，通報情況。

2010年，在義務監(jiān)督員會議上，義務監(jiān)督員提出如下建議。

（1）本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴重，應予更換。

（2）由物業(yè)管理公司同義務監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時物業(yè)管理公司提出，基于物價上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務費收費標準。

問題：

1．經(jīng)物業(yè)管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應由誰決定？如何決定？費用如何解決？

2．義務監(jiān)督員提出的建議（2）是否可行？請說明理由。

3．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務費收費標準是否合理？請說明理由，并說出應該采取什么樣的合理步驟和方法。

【解析】1．更換鐵藝圍欄事項應由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實施。費用由業(yè)主自籌或從住宅專項維修資金中列支。

2．義務監(jiān)督員提出的建議（2）不可行。理由：業(yè)主代表大會籌備組應由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成，義務監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請，不能代表全體業(yè)主行使權利。

3．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務費收費標準合理。理由：物業(yè)服務費收費標準既不能低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。應該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業(yè)項目的服務等級標準和調整因素而調整。