第一章 房地產投資與投資風險
年份
單選題
多選題
判斷題
計算題
合計
2010
4
2
無
8
2011
3
1
6
2012
【關注】自2010年以來，在客觀題中，至少有三個題目涉及《房地產投資及其風險》的內容。預計2014年分值在8分左右。
（注：本章是比較重要章節(jié)，是大綱要求熟悉的章節(jié)，也不容學員忽視。）
第一節(jié) 投資與房地產投資
大綱要求：
1.了解投資的概念、分類、特性和作用；
2.掌握房地產投資的概念、分類、特性及作用；
重點：投資的分類；房地產投資的分類
難點：房地產投資的特性
知識點一：投資的分類、特性及作用（常考點）
項目
內容
分類
（1）按投資期限或投資回收期長短，可分為短期投資和長期投資。
（2）按投資人能否直接控制其投資資金，可分為直接投資和間接投資。
（3）按投資對象存在形式的不同，可分為金融投資和實物投資。
（4）按投資的經濟用途，可分為生產性投資和非生產性投資。
特性
（1）投資是一種經濟行為。
（2）投資具有時間性。
（3）投資的目的是獲取收益。
（4）投資具有風險性。
作用
（1）投資是一個國家經濟增長的基本推動力。
（2）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關。
（3）投資可以促進人民生活水平的提高。
（4）投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往。
歷年真題：（往年所考過的真題講解）
一般來說，與長期投資相比，短期投資（ ?。?。［２０１０年考題］
ａ．風險較大 ?。猓找媛瘦^高 c.流動性較好 d.投資回收期較長
【答案】c本題考核的是長期投資和短期投資的區(qū)別。短期投資資金周轉快，流動性也好，風險相對比較小。
知識點二 房地產投資概述（必考點）
概念
房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產收益或資產增值為目的，預先墊付一定數量的資金或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)與經營活動的經濟行為
按投資主體
可分為政府投資、非營利機構投資、企業(yè)投資和個人投資
按經濟活動類型
可分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產開發(fā)投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資
按物業(yè)類型
可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業(yè)投資
（1）區(qū)位選擇異常重要。
（2）適于進行長期投資。
（3）需要適時地更新改造投資。
（4）易產生資本價值風險。
（5）變現性差。
（6）易受政策影響。
（7）依賴專業(yè)管理。
（8）存在效益外溢和轉移。
（1）從社會的角度看，房地產投資尤其是房地產開發(fā)投資，對一個國家或地區(qū)的經濟增長、就業(yè)機會創(chuàng)造以及相關產品產業(yè)的發(fā)展，均具有重要的帶動作用，對增加政府財政和稅收收入、改善人民居住水平和社會福利、提高城市公共品質量和城市空間使用效率等，均能做出重要貢獻。
（2）從投資者的角度看，由于房地產投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，投資者就可以通過房地產投資，獲得經常性的租金和資本增值，降低其投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響
歷年真題：
1.投資者進行房地產投資的主要目的一般是（ ?。郏玻埃埃赌昕碱}］
ａ.獲取房地產當期收益 ?。?/span>.獲取房地產未來收益
c直接從事房地產開發(fā)經營活動 ｄ.間接參與房地產開發(fā)經營活動
【答案】ｂ 本題考查的是房地產投資的目的。投資是指經濟主體（個體或機構）已獲得未來資金增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣或實物，經營某項事業(yè)的經濟行為。
2.土地一般不會毀損，地上的建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產投資非常適合作為一種（ ?。?。［２００８年考題］
ａ．長期投資 ?。猓唐谕顿Y
ｃ.風險投資 ?。?/span>.金融投資
【答案】ａ 本題考核的是房地產投資的特性。土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在４０年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產投資非常適合作為一種長期投資。
3.一般來說，與長期投資相比，短期投資（ ?。＃郏玻埃保澳昕碱}］
ａ．風險較大 ?。猓找媛瘦^高
c.流動性較好 d.投資回收期較長
【答案】c 本題考核的是長期投資和短期投資的區(qū)別。短期投資資金周轉快，流動性也好，風險相對比較小。
預測真題
1.對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常營運狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（ ?。?/span>
ａ．設計壽命 ?。?/span>.經濟壽命
ｃ．法定壽命 ?。洌匀粔勖?/span>
【答案】ｂ 本題考核的是房地產投資的經濟壽命概念。對于收益性房地產來說，經濟壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，出租經營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。
2.地鐵站的建城市周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有（ ）的特性。
ａ．變現性差 ｂ．易受政策影響
ｃ．依賴專業(yè)管理 ｄ．效益外溢和轉移
【答案】ｄ 本題考核的是房地產投資的特性。房地產投資效益外溢和轉移是指房地產收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產投資的價值和收益水平。