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第一章房地產(chǎn)估價概論

本章歷年考題所占分值

 

第一節(jié)     房地產(chǎn)估價概論

知識點(diǎn)一、房地產(chǎn)估價的含義

（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的區(qū)別

概括起來，與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價有下列特點(diǎn)：

（1）專業(yè)估價是專業(yè)估價機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價人員完成的。

（2）專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見。

（3）專業(yè)估價具有公信力。

（4）專業(yè)估價實(shí)行有償服務(wù)。

（5）專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任。

與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點(diǎn)有（    ）。（2007年多項(xiàng)選擇題）

a．是一種專業(yè)意見

b．估計(jì)價格或價值

c．實(shí)行有償服務(wù)

d．承擔(dān)法律責(zé)任

e．估價作業(yè)日期長

答案：acd

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

專業(yè)房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照演進(jìn)的程序，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

估價目的、價值時點(diǎn)、估價對象和價值類型是在估價時首先需要明確的，因此又被稱為估價基本事項(xiàng)。

（三）估價與評估的異同

相對于價值分析、測算和判斷活動而言，估價的含義更加精準(zhǔn)、明確，就是指對價值進(jìn)行評估。評估的含義較寬泛，不只限于對價值進(jìn)行評估，還可以指查驗(yàn)?zāi)橙?、某物、某?xiàng)工作或活動，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。

房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等等。特別需要指出的是，區(qū)分估價和評估并不意味著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)只能從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：

（1）房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)。例如：①把包含土地價格和建筑物價格在內(nèi)的房地產(chǎn)成交價格或購買價格（如通常所說的房價），把包含土地收益和建筑物收益在內(nèi)的房地產(chǎn)租金（如通常所說的房租），把評估出的包含土地價值和建筑物價值在內(nèi)的房地產(chǎn)價值，在土地和建筑物之間進(jìn)行分配；②把采用成本法測算出的一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各幢、各單元、各朝向、各樓層、各套型之間進(jìn)行分配；③把采用成本法測算出的一個開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價，在開發(fā)完成后的各宗土地之間進(jìn)行分配；④把一宗土地的價值在其上建筑物的各單位（套）之間進(jìn)行分配，即所謂“高層建筑地價分?jǐn)偂薄?/span>

（2）房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)。例如，因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境污染、工程施工、工程質(zhì)量缺陷、房地產(chǎn)分割等造成的房地產(chǎn)價值減損評估。

（3）房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)。例如，對房屋進(jìn)行重新裝飾裝修、更新房屋中的設(shè)備、改變房地產(chǎn)用途、將相鄰房地產(chǎn)合并等帶來的房地產(chǎn)價值提升評估。

（4）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)。例如，因征收征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)評估。

（5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。例如，房地產(chǎn)市場調(diào)研（包括房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析、預(yù)測等）、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目調(diào)查評價、房地產(chǎn)最高最佳利用分析、房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況評價、房地產(chǎn)定價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。

上述與房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事，而且是有能力從事并應(yīng)當(dāng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是（        ）。（2010年試題）

a．高層建筑地價分?jǐn)?/span>

b．房地產(chǎn)投資價值評估

c．因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估

d．城市房屋拆遷（現(xiàn)修訂為房屋征收）中的停業(yè)損失評估

答案：b

評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)。（2008年單項(xiàng)選擇題）

a.傳統(tǒng)價值評估

b.價值分配

c.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估

d.價值減損評估

答案：c

知識點(diǎn)二、房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)（歷年考試重點(diǎn)、常考點(diǎn)）

（一）     房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

價格和價值的關(guān)系如下圖所示：

還需要說明的是，雖然估價是評估價值，而且理論上是價值決定價格，但在實(shí)際中一般是通過外表的價格來推測內(nèi)在的價值。另外，價值和價格的內(nèi)涵雖然在理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分，但由于習(xí)慣等原因，實(shí)際中一般并不對它們作嚴(yán)格區(qū)分，通?？梢越粨Q使用。（易考判斷題）

（二）房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價師的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機(jī)制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。

換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，估價師只是運(yùn)用自己的知識和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。

（三）房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證

實(shí)際上，估價是估價機(jī)構(gòu)和估價師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份發(fā)表對估價對象價值的專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價機(jī)構(gòu)和估價師對估價對象在市場上可實(shí)現(xiàn)價格的保證。但這又不能被曲解為估價機(jī)構(gòu)和估價師可以隨意發(fā)表意見并可以不負(fù)任何責(zé)任。

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可以把估價分為兩種不同的性質(zhì)：

類型	內(nèi)涵	責(zé)任承擔(dān)	要求
鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公證性估價）	為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報(bào)告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，如為證券發(fā)行、上市和上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價，估價報(bào)告具有“公共產(chǎn)品性質(zhì)	估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任	獨(dú)立、客觀、公正
咨詢性估價（或稱參考性估價）	為委托人自己使用而提供的估價，即估價報(bào)告是供委托人自己使用，如為委托人確定投標(biāo)報(bào)價提供參考的估價，估價報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”		為委托人爭取最大的合法權(quán)益

下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。（2012年試題）

a.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考

b.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

c.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考

d.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價提供參考

答案：d

（四）房地產(chǎn)估價有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)（?？键c(diǎn)）

對估價準(zhǔn)確性問題的認(rèn)識，主要包括下列幾點(diǎn)：

（1）即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。

（2）所有的評估價值都有一定程度的誤差。

（3）不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度。

（4）判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將該評估價值與真實(shí)價值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較

（5）即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，但在實(shí)際估價鑒定中一般不輕易直接評判一個評估價值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序方面是否有疏漏，以及估價依據(jù)是否正確、估價方法是否適用、估價參數(shù)是否合理等，間接地對其估價結(jié)果予以肯定或否定。

為了避免不同的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點(diǎn)下的估價結(jié)果出現(xiàn)較大偏差，有關(guān)國際估價組織、區(qū)域估價組織以及許多國家和地區(qū)的估價組織或者政府部門制定了估價標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范、準(zhǔn)則、規(guī)則、辦法等。

關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（        ）。（2011年試題）

a．判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價值進(jìn)行比較

b．估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)

c．所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值

d．估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

答案：b   

從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。（2010年試題）

a.估價對象的真實(shí)價值

b.估價對象的重置價格

c.估價對象的實(shí)際成交價格

d.合格估價師的重新估價結(jié)果

答案：d

（五）房地產(chǎn)估價既是科學(xué)也是藝術(shù)

房地產(chǎn)價值不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型就能夠計(jì)算出的。數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，往往也需要估價師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作出判斷。

 

知識點(diǎn)三、房地產(chǎn)估價的必要性（?？键c(diǎn)）

（一）專業(yè)估價存在的基本前提

任何資產(chǎn)雖然在交易中都需要衡量和確定價格，但并不都需要專業(yè)估價。價值較小或者價格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，一般不需要專業(yè)估價。

一種資產(chǎn)只有同時具有“獨(dú)一無二”和“價值較大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。

下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（      ）。(2005年、2011年試題)

a．獨(dú)一無二

b．壽命長久

c．供給有限

d．價值量大

e．保值增值

答案：ad       

（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，不僅房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二和價值較大兩個特性，而且房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。

（三）房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體

（1）房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。房地產(chǎn)的存量和增量都很大。

（2）房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。

（3）房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。