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(1)時(shí)間因素(就是物價(jià)因素，實(shí)質(zhì)上這和成本法中的物價(jià)指數(shù)調(diào)整法基本相似)

注意：“平均每月或者每年價(jià)格上漲X%”和“每月或者每年價(jià)格上漲X%”兩種說(shuō)法使得時(shí)間因素對(duì)調(diào)整因素的影響的不同

說(shuō)法一：當(dāng)說(shuō)明是“平均每月或者每年價(jià)格上漲X%”

評(píng)估對(duì)象的價(jià)值/參照物的價(jià)值=100(1+X%×n)/100

說(shuō)法二：當(dāng)說(shuō)明是“每月或者每年價(jià)格上漲X%”

評(píng)估對(duì)象的價(jià)值/參照物的價(jià)值=100(1+X%)^n/100

說(shuō)法三：當(dāng)說(shuō)明是“從參照物交易日到評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格上漲X%”

評(píng)估對(duì)象的價(jià)值/參照物的價(jià)值=100(1+X%)/100

說(shuō)法四：價(jià)格指數(shù)法告訴物價(jià)變化情況

①物價(jià)指數(shù)法的有關(guān)定義：

Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)：

是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲;物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類(lèi)設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類(lèi)設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。

Ⅱ、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系

某年的定基價(jià)格指數(shù)=1+該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

Ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系

物價(jià)指數(shù)=評(píng)估基準(zhǔn)日的定基物價(jià)指數(shù)/參照物成交日的定基物價(jià)指數(shù)

比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)=112/106=105.66%

Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系

物價(jià)指數(shù)=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=112/106-1=5.66%

Ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)(記做a1,a2……,an教材36頁(yè)公式2-6-2和57頁(yè))

本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商

環(huán)比物價(jià)指數(shù)=1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

②價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：

=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格×評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)/參照物交易日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)

=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格×[(1+評(píng)估基準(zhǔn)日同類(lèi)資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù))/(1+參照物交易期日同類(lèi)資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù))

=參照物成交價(jià)格×價(jià)格指數(shù) 　(2--7)

=參照物成交價(jià)格×(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)) (2--6)

=參照物成交價(jià)格× (2-7-2)(4-3)

=參照物成交價(jià)格×(1+a1)×(1+a2)……(1+an)(2-6-2)

③適用條件

評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)

(2)容積率因素

在正常情況下應(yīng)首先搜集城市關(guān)于容積率標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，測(cè)定容積率與地價(jià)的相關(guān)系數(shù)。然后，用比較案例容積率的相關(guān)系數(shù)與待估土地容積率相關(guān)系數(shù)進(jìn)行對(duì)比，求得容積率修正系數(shù)。

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