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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬試卷

發(fā)表時(shí)間:2018/1/22 16:39:32 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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四、計(jì)算題(共2小題,20分。要求列出算式、計(jì)算過程,需按公式計(jì)算的,要寫出公式,僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的,不得分)

1.某家庭擬購(gòu)買一套新房,并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元,資本化率為9.6%,假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)"以租養(yǎng)房",即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購(gòu)買新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30%,余款申請(qǐng)年利率為6% 的住房抵押貸款,按月等額還款,最長(zhǎng)貸款年限為20年。問:

(1)該家庭能夠購(gòu)買最高總價(jià)為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?

(2)設(shè)該家庭購(gòu)買了這一最高總價(jià)的新房,并希望在還款一段時(shí)間之后,利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款,問至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后,再出售原有住房并還清貸款?(8分)

2.某購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2,總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年,總投資為13500萬元 (不包括貸款利息)。項(xiàng)目第l年投資8100萬元,其中資本金為5400萬元,其余為甲銀行貸款:項(xiàng)目第2年投資5400萬元,全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%,按年復(fù)利計(jì)息,項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng),且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息,乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0,按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的70%,采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租,基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化,百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10%。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為95%,年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的 35%。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售,凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初,收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末,不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問題:

(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%,則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元,m2(精確到個(gè)位)?

(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下,設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%,求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(12分)

1.解:已知:A=2000元,n=240個(gè)月,i=60%/12=0.5%,R=9.6%

(1) 求購(gòu)房最高總價(jià)

購(gòu)房最高總價(jià)=P/70%=279161.54/70%=39.88萬元

(2)求出售原有住房時(shí)間

住房市場(chǎng)價(jià)值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25萬元

設(shè)剩余M個(gè)月需要償還25萬元,則有

有:(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個(gè)月

240-196=44個(gè)月

在還款44個(gè)月之后出售住房

2.解:

解法一:敘述法

一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x,求最低基礎(chǔ)租金

(1)計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元

2)第2年年初:投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元

凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元

3)第3年年初:

歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬元

乙銀行貸款=9093.87萬元

凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元

4)第3、4年年末:

還本付息=9093.87×7%=636.57萬元

營(yíng)運(yùn)成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬元

經(jīng)營(yíng)收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬元

凈現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)×65%萬元

5)第5年年末:

還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元

營(yíng)運(yùn)成本=(0.9975x+1000)×35%萬元

經(jīng)營(yíng)收入=(0.9975x+1000)萬元

轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬元

凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬元

(2)求基礎(chǔ)租金

二、計(jì)算全投資內(nèi)部收益率FIRR

(1)計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初投資=8100萬元

2)第2年年初投資=5400萬元

3)第3年、4年年末:

經(jīng)營(yíng)收入=0.9975×1915+1000=2910.21萬元

經(jīng)營(yíng)成本=2910.21×35%=1018.57萬元

凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元

4)第5年年末:

經(jīng)營(yíng)收入=43.9975×1915+1000=2910.21萬元

經(jīng)營(yíng)成本=2910.21×35%=1018.57萬元

轉(zhuǎn)售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55萬元

掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元


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