二、多項選擇題

1、下列估價中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有(　)。

A、征收補償估價

B、在建工程估價

C、出讓地塊估價

D、改變用途房地產(chǎn)估價

E、房屋抵押估價

2、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供(　)。

A、待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格

B、待開發(fā)房地產(chǎn)的平均價格

C、房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤

D、房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤

E、房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用

3、在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于(　)。

A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

B、將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

C、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險

E、正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

4、下列關(guān)于動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述正確的是(　)。

A、運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)考慮資金的時間價值

B、凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量

C、在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來

D、動態(tài)分析法中折現(xiàn)率既包含了安全收益部分，又包含風(fēng)險收益部分

E、動態(tài)分析法不考慮各項收入、支出在何時發(fā)生

5、動態(tài)分析法具體需要做到下列(　)，才能保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。

A、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確

B、各項支出、收入在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確

C、各項支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確

D、銷售期多長要預(yù)測準(zhǔn)確

E、運營期多長要預(yù)測準(zhǔn)確

6、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期的描述正確的是(　)。

A、建設(shè)期又可分為前期和建造期

B、在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒有重疊

C、在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊

D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊

E、運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

7、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

A、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2009年10月18日

B、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2010年4月18日

C、開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

8、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是(　)。

A、銷售費用

B、投資利息

C、開發(fā)利潤

D、銷售稅費

E、后續(xù)的開發(fā)成本

9、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

A、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2009年10月18日

B、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2010年4月18日

C、開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

四、簡答題

1、某成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的土地開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;建設(shè)期為3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開發(fā)的年投資利潤率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。請采用靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。

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