四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答)

1.某商場的建筑面積6000㎡，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變)，每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格(分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務;二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)

2.某廠房的建設用地使用權(quán)于2004年9月30日以出讓方式取得，不可續(xù)期;建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2005年9月30日建成，建筑面積lOOOO㎡，容積率為1. 25。因設計原因空調(diào)系統(tǒng)比正常多投入120萬元，每年多耗電0.5萬元。經(jīng)調(diào)查，2013年9月30日，類似工業(yè)用途50年建設用地使用權(quán)的取得價格為1500元/㎡，取得稅費為4. 5%。類似房地產(chǎn)開發(fā)項目土地重新購置價格是購置空地總成本的1. 35倍;類似廠房的正常建設成本為1800元/II12，建筑物重建價格是建設成本的1. 32倍;房屋門窗、屋頂破損修復需要30萬元，空調(diào)系統(tǒng)以外的其他設備重置價格為80萬元，平均壽命為10年，殘值率為零。土地報酬率為7%，房地產(chǎn)報酬率為8qo。請計算該廠房2013年9月30日的市場價值。(10分)

編輯推薦：

2019年房地產(chǎn)估價師考試報名提醒平臺

注冊房估師考試各章節(jié)精華考點及試題

2019年房地產(chǎn)估價師準考證打印時間匯總

（責任編輯：）

共6頁,當前第5頁  第一頁  前一頁  下一頁