二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號，全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

1.下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有( )。

A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認(rèn)為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認(rèn)為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E.估價師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作

2.下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有( )。

A.房屋實際用途 B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu) D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

3.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有( )。

A.是否適于安裝設(shè)備 B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料 D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

4.關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有( )。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

5.某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為l20㎡，套內(nèi)墻體面積為20 rri2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30㎡，套內(nèi)建筑面積的購買單價為15000元/㎡，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有( )。

A.使用面積的購買單價為12500元/㎡.建筑面積的購買單價為12000元/㎡

C.名義價格為180萬元 D.實際價格為180萬元

E.現(xiàn)房價格低于180萬元

6.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有( )o

A.地形、地勢 B.土地開發(fā)程度

C.土地用途、容積率 D.朝向、樓層

E.外部配套設(shè)施

7.對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應(yīng)遵循的估價原則有( )。

A.替代原則 B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則 D.最高最佳利用原則

E.價值時點原則

8.某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三一六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進(jìn)行對比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有( )。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整

9.收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有( )。

A.電梯折舊費 B.租賃保證金利息

C.房地產(chǎn)稅 D.企業(yè)(個人)所得稅

E.房屋保險費

10.關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有( )。

A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中

B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)

C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力

E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算

11.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有( )。

A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值

D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值

E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值

12.在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項目有( )。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B.后續(xù)建設(shè)成本

C.后續(xù)管理費用 D.后續(xù)銷售稅費

E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

13.下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有( )。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

14.關(guān)于路線價法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有( )。

A.應(yīng)一面臨街 B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1：1 D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

15. -份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及( )。

A.估價師聲明 B.估價假設(shè)和限制條件

C.估價特殊說明 D.估價技術(shù)報告

E.估價結(jié)果報告

三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

1.在房地產(chǎn)損害賠償估價中，如果損害修復(fù)的必要費用大于修復(fù)所能帶來的價值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。 ( )

2.臨街廠房實際用于商業(yè)運營，抵押估價時可按商業(yè)用途評估，但估價風(fēng)險應(yīng)通過估價假設(shè)來規(guī)避。 ( )

3.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價格上漲，這種房地產(chǎn)價格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。 ( )

4.運用收益法評估投資價值時采用的報酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低期望收益率。 ( )

5.在商品房價格快速上漲情況下，提高購買商品房首付款比例，上調(diào)購買商品房貸款利率，會抑制商品房價格上漲。 ( )

6.不論何種估價目的，估價所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價值時點時的狀況，所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況不一定是價值時點時的狀況。 ( )

7.比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設(shè)施狀況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。 ( )

8.某可比實例房地產(chǎn)的實物狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)3%，估價對象房地產(chǎn)的實物狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)5%。若采用直接比較法，可比實例房地產(chǎn)的實物狀況調(diào)整系數(shù)為0. 922。 ( )

9.收益法估價中采用V=A{1-[(1+g)/(1+Y)]n}/(Y-g)的公式時，按照估價對象類似房地產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率確定g值。 ( )

10.收益法中運營費用包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的重置提撥款。 ( )

11.位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價時，由于其分?jǐn)偟某杀鞠嗤?，所以估價結(jié)果也相同。 ( )

12.假設(shè)開發(fā)法估價中運營期的預(yù)測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟(jì)壽命。 ( )

13.運用長期趨勢法估價時，若歷史價格受短期波動影響較大，可采用加權(quán)移動平均法進(jìn)行趨勢分析。 ( )

14.按照建筑面積分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r的方法主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物。 ( )

15.夫妻共有一套房改房，房改售房價格10萬元，現(xiàn)時市場價值50萬元。現(xiàn)二人因離婚分割財產(chǎn)委托估價，該房改房的評估價格應(yīng)為兩者的平均值30萬元。 ( )

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