21某房地產的年凈收益為60萬元,建筑物價值,200萬元,建筑物資本化率為12%,土地使用年限為30年,土地報酬率為6%.,該房地產的價值為()萬元。
A 489.99
B 495. 53
C 695. 53
D 800. 00
【答案】C
【解析】本題考查的是剩余技術。建筑物年收益額=建筑物現(xiàn)值x建筑物的資本化率=200×12%= 24,那么土地的年收益額=60-24 =36.土地的價值=36×(P/A,6%,30)=38×1/6%×[1-1/( 1+6%) 30] =495.53。合計,房地產價值= 200+495.53= 695 53萬元,參見教材P257。
24通過房租求取房地產凈收益,不應扣除()。
A空置損失
B房產稅
C房屋折日費
D房屋保險費
【管塞】C
【解忻】本題考查的是凈收益的測算。運營費用是指維持房地產正常使用或營業(yè)的必要支出,
包括房地產稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。參見教材P238。
26下列引起房地產貶值的因素中.屬于功能折舊的是()。
A寫字樓層高偏低
B廠房受酸雨腐蝕
C住宅庫存量過大
D在建工程基礎不均勻沉降
【答案】A
【解析】本題考查的是建筑物折日的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗,是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學技術進步,人們的消費觀念改變,過去的建筑標準過低,建筑設計上的缺陷等。 P296.
29關于假設開發(fā)估價中開發(fā)經營期、建設期、經營期等之間關系的說法,錯誤的是()。
A開發(fā)經營期可分為建設期和經營期
B建設期的起點與開始經營期的起點相同
c經營期可具體分為銷售期和運營期
O建設期和經營期不會重疊
【答案】D
【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經營期。在銷售(含預售)的情形下,建設期和經營期有重疊。P330。
30當房地產價格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同,宜選擇的估價方法是()
A平均增減量法
B平均發(fā)展速度法
c移動平均法
D指數(shù)修勻法
【答案】A
【解析】本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進行預測的條件是,房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的,并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同,否則就不宜采用這種方法。P349。
33在國有土地上房屋征收評估中,對已出租的房地產不考慮租賃因素的影響.這一估價假設屬于()
A未定事項假設 B背離事實假設
C不相一致假設 D依據不足假設
【答案】B
【解析】本題考查的是估價報告的組成,背離事實假設,是指因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定,對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不—致的合理假定。例如,在國有土地上房屋征收評估中,評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。P413.
34關于價值時點的說法,錯誤的是( )。
A價值時點可以是過去、現(xiàn)在或將來
B 價值時點是由估價目的決定的
C價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致
D價值時點與實地查勘日期可以不一致
【答案】C
【解析】本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤,價值時點不—定與估價對象狀況對應的時點一致。參見教材P162表5-1。
35關于估價師聲明的說法,正確的是( )。
A估價師聲明是注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明
B估價師聲明中應對勤勉盡責估價做出承諾和保證
C未參與估價的注冊房地產估價師可以在估價師聲明上簽名
D估價師聲明中應對估價結果成立的條件作出提示和說明
【答案】B
【解析】本題考查的是估價報告的組成。估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師對其估價職業(yè)道德,專業(yè)勝任能力和勤勉盡責估價等的承諾保證。參見教材P412.
(責任編輯:)
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