第四章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值概述

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的含義、特點(diǎn)、種類，以及房地

產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的含義

一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義

（一）對(duì)價(jià)格的定義和解釋

（二）價(jià)格存在的基本前提

（三）從更寬廣的角度認(rèn)識(shí)價(jià)格

二、房地產(chǎn)價(jià)值的含義

第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)

一、價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)

二、實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格

三、兼有買賣和租賃價(jià)格

四、不僅單價(jià)高且總價(jià)大

五、價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)

六、價(jià)格易受交易情況影響

七、價(jià)格涵蓋內(nèi)容多樣復(fù)雜

第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類

一、基礎(chǔ)性價(jià)格種類和價(jià)值類型

（一）基本價(jià)格種類（掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格）

（二）基本價(jià)值類型（市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和殘余價(jià)值）

（三）不同價(jià)格表示方式下的價(jià)格（總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)）

二、針對(duì)房地產(chǎn)自身劃分的價(jià)格和價(jià)值

（一）按房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分的價(jià)值（土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值）

（二）按房地產(chǎn)權(quán)利狀況劃分的價(jià)格（房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格）

（三）按房地產(chǎn)租約影響劃分的價(jià)值（完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值）

（四）按房地產(chǎn)交付時(shí)間劃分的價(jià)格（現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格）

三、便于價(jià)格比較分析劃分的價(jià)格

（一）按價(jià)格是否反映實(shí)際水平劃分的價(jià)格（名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格）

（二）按交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式劃分的價(jià)格（正常負(fù)擔(dān)價(jià)格、賣方凈得價(jià)和買方實(shí)付價(jià)）

四、與規(guī)范價(jià)格行為相關(guān)的價(jià)格

（一）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

（二）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

（三）真實(shí)成交價(jià)、申報(bào)的成交價(jià)和網(wǎng)簽成交價(jià)

五、主要行為中的價(jià)格和價(jià)值

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的價(jià)格和價(jià)值

（二）房地產(chǎn)租賃中的價(jià)格和價(jià)值

（三）房地產(chǎn)抵押中的價(jià)格和價(jià)值

（四）房地產(chǎn)征收中的價(jià)格和價(jià)值

（五）房地產(chǎn)稅收中的價(jià)格和價(jià)值

（六）房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的價(jià)格和價(jià)值

（七）房地產(chǎn)司法處置中的價(jià)格和價(jià)值

（八）財(cái)務(wù)報(bào)告中的相關(guān)成本和價(jià)值（歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允

價(jià)值和賬面價(jià)值）

第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理

一、預(yù)期原理（含預(yù)期收益原則）

二、競(jìng)爭(zhēng)原理

三、替代原理

四、變化原理

五、供求原理

（一）供求原理的基本內(nèi)容

（二）房地產(chǎn)需求及其決定因素

（三）房地產(chǎn)供給及其決定因素

（四）房地產(chǎn)均衡價(jià)格及其形成

（五）房地產(chǎn)供求狀況類型及其影響

六、收益遞增和遞減原理

七、平衡原理

八、適合原理

九、貢獻(xiàn)原理

十、剩余生產(chǎn)力原理

十一、外部性原理

十二、增值和貶值原理（含土地報(bào)酬遞減規(guī)律）

考試要求

1. 熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的含義；

2. 掌握房地產(chǎn)價(jià)值的含義；

3. 掌握房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)；

4. 掌握基本價(jià)格種類；

5. 掌握基本價(jià)值類型； 6. 熟悉不同價(jià)格表示方式下的價(jià)格；

7. 熟悉按房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分的價(jià)值；

8. 熟悉按房地產(chǎn)權(quán)利基本類型劃分的價(jià)格；

9. 掌握按房地產(chǎn)租約影響劃分的價(jià)值； 10. 熟悉按房地產(chǎn)交付時(shí)間劃分的價(jià)格；

11. 掌握按交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式劃分的價(jià)格；

12. 掌握按價(jià)格是否反映實(shí)際水平劃分的價(jià)格； 13. 了解市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)；

14. 熟悉基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格；

15. 熟悉真實(shí)成交價(jià)、申報(bào)的成交價(jià)和網(wǎng)簽成交價(jià)；

16. 了解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的價(jià)格和價(jià)值；

17. 熟悉房地產(chǎn)租賃中的價(jià)格和價(jià)值；

18. 掌握抵押價(jià)值和抵押凈值；

19. 了解征收價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值；

20. 了解房地產(chǎn)司法處置中的價(jià)格和價(jià)值；

21. 熟悉財(cái)務(wù)報(bào)告中的相關(guān)成本和價(jià)值； 22. 熟悉房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理。

（責(zé)任編輯：gx）

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