第四章 房地產(chǎn)價格和價值概述

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對房地產(chǎn)價格和價值的含義、特點、種類，以及房地

產(chǎn)價格形成與變動原理的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的含義

一、房地產(chǎn)價格的含義

（一）對價格的定義和解釋

（二）價格存在的基本前提

（三）從更寬廣的角度認識價格

二、房地產(chǎn)價值的含義

第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特點

一、價格與區(qū)位密切相關(guān)

二、實質(zhì)上是權(quán)益的價格

三、兼有買賣和租賃價格

四、不僅單價高且總價大

五、價格形成的時間較長

六、價格易受交易情況影響

七、價格涵蓋內(nèi)容多樣復(fù)雜

第三節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類

一、基礎(chǔ)性價格種類和價值類型

（一）基本價格種類（掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格）

（二）基本價值類型（市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、謹慎價值、清算價值和殘余價值）

（三）不同價格表示方式下的價格（總價格、單位價格和樓面地價）

二、針對房地產(chǎn)自身劃分的價格和價值

（一）按房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分的價值（土地價值、建筑物價值和房地價值）

（二）按房地產(chǎn)權(quán)利狀況劃分的價格（房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格）

（三）按房地產(chǎn)租約影響劃分的價值（完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值）

（四）按房地產(chǎn)交付時間劃分的價格（現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格）

三、便于價格比較分析劃分的價格

（一）按價格是否反映實際水平劃分的價格（名義價格和實際價格）

（二）按交易稅費負擔方式劃分的價格（正常負擔價格、賣方凈得價和買方實付價）

四、與規(guī)范價格行為相關(guān)的價格

（一）市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

（二）基準地價、標定地價和房屋重置價格

（三）真實成交價、申報的成交價和網(wǎng)簽成交價

五、主要行為中的價格和價值

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的價格和價值

（二）房地產(chǎn)租賃中的價格和價值

（三）房地產(chǎn)抵押中的價格和價值

（四）房地產(chǎn)征收中的價格和價值

（五）房地產(chǎn)稅收中的價格和價值

（六）房地產(chǎn)保險中的價格和價值

（七）房地產(chǎn)司法處置中的價格和價值

（八）財務(wù)報告中的相關(guān)成本和價值（歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允

價值和賬面價值）

第四節(jié) 房地產(chǎn)價格形成與變動原理

一、預(yù)期原理（含預(yù)期收益原則）

二、競爭原理

三、替代原理

四、變化原理

五、供求原理

（一）供求原理的基本內(nèi)容

（二）房地產(chǎn)需求及其決定因素

（三）房地產(chǎn)供給及其決定因素

（四）房地產(chǎn)均衡價格及其形成

（五）房地產(chǎn)供求狀況類型及其影響

六、收益遞增和遞減原理

七、平衡原理

八、適合原理

九、貢獻原理

十、剩余生產(chǎn)力原理

十一、外部性原理

十二、增值和貶值原理（含土地報酬遞減規(guī)律）

考試要求

1. 熟悉房地產(chǎn)價格的含義；

2. 掌握房地產(chǎn)價值的含義；

3. 掌握房地產(chǎn)價格的特點；

4. 掌握基本價格種類；

5. 掌握基本價值類型； 6. 熟悉不同價格表示方式下的價格；

7. 熟悉按房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分的價值；

8. 熟悉按房地產(chǎn)權(quán)利基本類型劃分的價格；

9. 掌握按房地產(chǎn)租約影響劃分的價值； 10. 熟悉按房地產(chǎn)交付時間劃分的價格；

11. 掌握按交易稅費負擔方式劃分的價格；

12. 掌握按價格是否反映實際水平劃分的價格； 13. 了解市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價；

14. 熟悉基準地價、標定地價和房屋重置價格；

15. 熟悉真實成交價、申報的成交價和網(wǎng)簽成交價；

16. 了解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的價格和價值；

17. 熟悉房地產(chǎn)租賃中的價格和價值；

18. 掌握抵押價值和抵押凈值；

19. 了解征收價值、計稅價值和保險價值；

20. 了解房地產(chǎn)司法處置中的價格和價值；

21. 熟悉財務(wù)報告中的相關(guān)成本和價值； 22. 熟悉房地產(chǎn)價格形成與變動原理。

（責任編輯：gx）

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