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2003年房地產(chǎn)估價師真題《理論方法》練習

發(fā)表時間:2014/10/9 14:55:00 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信:關注中大網(wǎng)校微信
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四、計算題(共2題,每題10分。要求列出算式、計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)

1.某房地產(chǎn)占地4000m2,土地使用年限為50年,容積率為6,共24層,每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成。預計再經(jīng)過一年銷售招租完畢,屆時各層使用情況預計如下:一層的大堂部分占該層建筑面積的60%,其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租,正常出租率為90%,每平方米出租面積每月可得凈租金60元;2~3層為商場,營業(yè)面積占該層建筑面積的70%,每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元,每年正常營業(yè)需投入1000萬元,而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元:第4層出租開酒樓,可出租面積占該層建筑面積的70%,每平方米出租面積的月租金為50元,出租人每年需支付8萬元的運營費用;5~10層為用于出租的辦公用房,每層共20間,當?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元,出租率為80%,出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用:11~24層為商品住宅,其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工,其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出,當?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值(設資本化率分別為商場10%,酒樓8%,辦公樓7%)。

上表中,交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結果。其中,房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知:從2001年7月1日至2002年1月1曰該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%,其后至2002年11月1曰則每月遞減0.5%,而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變,以后每月遞增1%。試利用上述資料根據(jù)估價相關要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例,并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(如需計算平均值,請采用簡單算術平均)。

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