四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2000年12月通過(guò)出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得1000m2的國(guó)有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門(mén)的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/m2減免30%的政策優(yōu)惠;項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本金投入并自行銷(xiāo)售。估價(jià)人員掌握如下與本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評(píng)估項(xiàng)目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

資料與參數(shù)表

評(píng)估測(cè)算如下(節(jié)選)：

1.土地年期修正系數(shù)置：

K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1(1+5%)70]

2.土地取得成本：10000×1600×0.9946=15913600元

3.開(kāi)發(fā)成本：

①12000×1000=12000000元

②12000000×6%=720000元

③上繳市政配套建設(shè)費(fèi)等：12000×300×(1-3%)=252000元

④開(kāi)發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000元

4.管理費(fèi)用：12000×30=360000元

5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金;則投資利息：

15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[1+6%]0.5-1]=1415999元

6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：(15913600+15240000)×20%=6230720元

7.銷(xiāo)售稅費(fèi)：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元

8.評(píng)估價(jià)值：總價(jià)值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元

單位價(jià)值=43984871÷12000≈3665元/m2

（責(zé)任編輯：fky）

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