為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程 ，全面的了解2012年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營與管理精講

二、房地產(chǎn)市場的功能

在任何市場上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場供求狀況。但價(jià)格不僅預(yù)示市場的變化及其趨勢，還可以通過價(jià)格信號來指導(dǎo)

買賣雙方的行為。簡言之，價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。房地

產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：

㈠ 配置存量房地產(chǎn)資源和利益

由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人

和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配。通過市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買賣雙

價(jià)格 租金

S S

P1 R

P R1

D1 D1

D D

0 M M1 銷售數(shù)量 0 L1 L 出租數(shù)量

(a) (b)

方都能接受的市場均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。

㈡ 顯示房地產(chǎn)市場需求變化

我們可以先通過一個(gè)簡單的例子說明市場的這種功能。假如居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的

售價(jià)就會上升而租金就會下降。如圖 2-1所示，售價(jià)從OP升到OP1，租金從OR降到ORl。

圖 2-1 銷售和出租住宅需求變化示意圖

引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個(gè)：未來預(yù)期收益變化;政府稅收政策的影響;收入水平變化或消費(fèi)品味變化;原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。

㈢ 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個(gè)方面的原因引起：

⑴ 建設(shè)新的房地產(chǎn)或改變原來物業(yè)的使用方式。例如在圖示2-1(b)中，由于部分需求從出租住宅轉(zhuǎn)向出售住宅，租金下降至

0R1，出租住宅的供給量從0L降到0L1，LL1就可以轉(zhuǎn)換成出售住宅，因?yàn)槌鍪圩≌男枨罅吭黾恿薓M1。最后形成了均衡價(jià)格0P1和均衡租金0R1。

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