2011 年房地產(chǎn)估價師考試  案例與分析命題試卷2

問答題

(一)某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權利人甲公司進行后續(xù)工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。1.簡述評估該酒店的技術路線。2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?

(二)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

(三)某市房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居住;允許建筑容積率為7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權年限為50年;出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假設開發(fā)法進行估價，它的計算公式和技術路線是什么?

二、單項選擇題

(一)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關部門批準后重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機構同時對兩廠區(qū)進行估價。

1.針對以上情況，在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ?)。

A.將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告

B.將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告

C.兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告

D.視委托人要求進行估價并出具估價報告

2.委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構認為()。

A.可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價

B.只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價

C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價

D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價

3.對乙廠區(qū)土地估價的思路應當是()。

A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值

B.按出讓土地使用權評估其公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

D.用假設開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應負擔的稅費

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（責任編輯：中大編輯）

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