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21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年,報酬率為8%的價格為4000元/m2:若該房地產(chǎn)的收益期限為40年,報酬率為6%,則其價格最接近于(?。┰?m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
22.某商鋪建筑面積為500m2,建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為(?。┤f元。
A.521
B.533
C.695
D.711
23.已知~年期國債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風(fēng)險補償為2.23%,管理負擔(dān)補償為1.32%,缺乏流動性補償為1.42%,所得稅抵扣的好處為0.5%,則報酬率為(?。?。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
24.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時,若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算,則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是(?。?/p>
A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期
B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期
C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期
D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期
25.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中,不正確的是(?。?。
A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法
B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用
C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余
26.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2,從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析,該項目建成時可出售50%,半年和一年后分別售出其余的30%和20%,出售的平均單價為28507元/m2,若折現(xiàn)率為15%,則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為(?。┤f元。
A.766
B.791
C.913
D.1046
27.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時,當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,則宜選用(?。┓椒ㄟM行測算。
A.平均增減量法
B.平均發(fā)展速度法
C.移動平均法
D.指數(shù)修勻法
28.在房地產(chǎn)估價中,長期趨勢法運用的假設(shè)前提是(?。?/p>
A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在
B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料
C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動
D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格
29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地,其前街路線價為5000元/m2,后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法,該宗地的前街影響深度為( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲,總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙,臨街深度為150ft,臨街寬度為15ft,則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為( )萬元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8
31.某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價值為1000萬元,其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅,建筑面積為150m2,房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤,該人占有的土地份額為(?。?。
A.3%
B.3.5%
C.7%
D.4%
32.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中,不屬于經(jīng)濟因素的是(?。?。
A.房地產(chǎn)投機
B.物價變動
C.財政收支狀況
D.居民收入水平
33.隨著臨街深度的遞增,臨街深度價格的修正率遞增的是(?。?。
A.單獨深度價格修正率
B.累計深度價格修正率
C.平均深度價格修正率
D.加權(quán)深度價格修正率
34確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時,應(yīng)根據(jù)(?。?,依據(jù)法律法規(guī),并征求委托人同意后綜合確定。
A.估價原則
B.估價目的
C.估價方法
D.估價程序
35.某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告,估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日,估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日,甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款,則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于(?。┠?。
A.15
B.16
C.17
二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個或兩個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的,得2分;錯選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個選項得0.5分)
1.下列屬于土地使用管制的事項有( )。
A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C.某宗土地使用中,要求容積率為2.0
D.甲乙兩宗土地使用中,甲土地必須為乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的,購買總價為50萬元,首付款為房價的30%,余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有( )。
A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格
B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元
D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元
E.該房地產(chǎn)不存在名義價格
3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格( )。
A.賣方和買方掌握必要的市場信息
B.賣方具有必要的專業(yè)知識,并了解交易對象
C.買方具有特殊的興趣,并愿意給予附加出價
D.賣方和買方追求各自利益的最大化
E.賣方和買方急于完成交易
4.根據(jù)適合原理,均衡原理以及收益遞增遞減原理,當(dāng)房地產(chǎn)(?。r,便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
5.市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括( )。
A.環(huán)境
B.地形地勢
C.外部配套設(shè)施
D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
E.裝飾裝修
6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔(dān)狀況時,房地產(chǎn)正常的成交價格等于( )。
A.賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)
B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費
C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費
D.應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率
E.買方實際付出的價格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)
7.下列關(guān)于重新購建價格的說法中,正確的有( )。
A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出
B.重新購建價格是在估價時點的價格
C.重新購建價格是客觀的價格
D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格
E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格
8.在運用成本法時最主要的有(?。?。
A.區(qū)分計劃成本和實際成本
B.區(qū)分實際成本和客觀成本
C.結(jié)合實際成本來確定評估價值
D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值
E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值
9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中,屬于經(jīng)濟折舊的有(?。?。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.環(huán)境污染
D.交通擁擠
E.正常使用的磨損
10.根據(jù)凈收益求取的不同,收益法可分為(?。?/p>
A.直接資本化法
B.投資法
C.收益乘數(shù)法
D.利潤法
E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
(責(zé)任編輯:fky)
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