11．某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（　 ）。

A．技術(shù)上的可能

B．經(jīng)濟上的可行

C．價值最大化

D．法律上許可

12．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（　 ）。

A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C．甲土地的價值高于乙土地的價值

D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

13．某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150

萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計算的比準價格是（　 ）元／m2。

A．8571

B．10000

C．13393

D．15625

14．某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（　 ）元／m2。

A．2585

B．2393

C．2955

D．2964

15．評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元／m2（甲別墅的裝修標準為800元／m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10％，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（　 ）元／m2。

A．7020

B．7091

C．7380

D．8580

16．評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權(quán)重，最合適的是（　 ）

A．0.4、0.4、0.2

B．0.3、0.4、0.3

C．0.4、0.2、0.4

D．0.4、0.3、0.3

17．某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20％,銷售稅費率為6％，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30％,報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25％,則該寫字樓目前的收益價格為（　 ）萬元。

A．5286.72

B．7552.45

C．9939.23

D．14198.90

18．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元／m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元／m2，報酬率為6％，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為（　 ）萬元。

A．96.80

B．592.81

C．691.61

D．667.22

19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（　 ）

A．凈收益包括有形收益和無形收益

B．運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費

C．通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)

D．應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

20．下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是（　 ）。

A．毛租金乘數(shù)法

B．潛在毛收入乘數(shù)法

C．有效毛收入乘數(shù)法

D．凈收益乘數(shù)法

（責任編輯：fky）

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