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2010年房地產(chǎn)估價師真題《理論方法》練習(xí)

發(fā)表時間:2014/10/9 15:35:42 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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四、計(jì)算題(共2題。要求列出算式和計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的,要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程,不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)

1.某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000㎡,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計(jì)算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/ ㎡,年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元,出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/㎡,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)酬率為10%,請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值(8分)

2.某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000 ㎡,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/ ㎡(含裝修、設(shè)備費(fèi)),專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%,每利率為6%,建設(shè)期為2年,建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)均為均勻投入,銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%,又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元;裝修的重置價格為500萬元,平均壽命為5年,已使用3年;設(shè)備的重置價格為200萬元,平均壽命為10年,已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯,其出租率僅為80%,月租金為30元/㎡,但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓,則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元,安裝費(fèi)用為60萬元;而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%,正常月租金為32元/㎡,由于該寫字樓的層高較正常層高要高,使其能耗增加,經(jīng)測算,正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi);同時由于周邊環(huán)境的變化,該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時價值。(12分)

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