參考答案

一、問答題

(一)答：

1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價機(jī)構(gòu)為該拆遷項目估價機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

(1)以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

(2)當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定：

(3)拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

(4)對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

(二)答：

1.不可取。

因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

2.確定出租部分潛在毛收入時應(yīng)注意：

(1)租賃期內(nèi)按租約計，租賃期外按正?？陀^的市場租金計;

(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;

(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。

3.確定自營部分凈收益時應(yīng)注意：

(1)測算正?？陀^的凈經(jīng)營(營業(yè))收入;

(2)應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤。

或：要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。

或：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。

(三)答：

1.錯誤有：

(1)應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用(或重置價格)。

或：不應(yīng)采用實際支出時的各項成本費用。

(2)應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

或：不應(yīng)計自至估價時點。

(3)利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。

2.重置價格還應(yīng)減去折舊。

或：(1)或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

二、單項選擇題

(一)1.B2.A3.D4.D

(二)5.C6.D7.C

(三)8.D9.B10.A

三、指錯題

1.致委托方函缺估價時點。

2.致委托方函缺估價報告應(yīng)用的有效期。

3.結(jié)果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。

4.結(jié)果報告估價方法中缺估價方法定義(或各種方法未做說明)。

5.結(jié)果報告中估價報告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯誤，應(yīng)為："如果本報告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任。"

6.技術(shù)報告中可比實例B、C商業(yè)土地等級與估價對象不一致，應(yīng)修正。

7.比較因素欠缺，如可比實例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。

8.缺少可比實例因素的分析說明(或缺少可比實例因素修正系數(shù)取值說明)。

9.可比實例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實際描述不符。

10.市場法中可比實例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實際描述不符。

11.估價對象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。

12.技術(shù)報告中市場法缺少計算公式。

13.租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。

14.10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說明確定理由。

15.有效毛收入計算應(yīng)為190086x(1-10%-5%)=161573元。

16.營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%不準(zhǔn)確，應(yīng)為5.5%。

17.出租房屋管理費和租賃費用按經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值不妥，應(yīng)按市場客觀分析判斷得出(或管理費和租賃費用取2.5%，理由不充分)。

18.保險費的計算基礎(chǔ)錯誤，應(yīng)為建筑物現(xiàn)值。

19.收益法公式的選用沒有理由(或：未考慮租金未來的變化)。

20.土地剩余使用年限應(yīng)為37.5年。

21.收益法采用建筑物耐用年限作為收益年限錯誤，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計算(37.5年)(或公式中n年取值錯誤)。

22.可比實例缺少幣種。

四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤

1.商鋪開發(fā)完成后的單價公式中折現(xiàn)率錯，應(yīng)為12%。

2.商鋪開發(fā)后的總價值計算時，應(yīng)扣除300m2獨立車棚的面積。

商鋪開發(fā)完成后的總價值=4118.45×8700=3583105(萬元)或3760.52×8700=3271.65萬元。

3.在計算2006年9月1目總地價的扣除項目中，不應(yīng)包括銷售利潤。

總地價V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04

V=5322.25萬元

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