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二、地價的特點
1、表示方式不同。既可以用價格表示,還可以用租金表示。
2、價格基礎(chǔ)不同。土地價格不是商品本身價值,而是土地權(quán)利和收益的購買價格。
3、形成時間不同。土地個別差異較大,又缺乏完整的市場,價格形成時間長且相對比較困難。
4、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn),價格高低不由生產(chǎn)成本決定。其產(chǎn)生的直接原因基于土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷性。而土地的開發(fā)性價格實質(zhì)是地價的附加。
5、地價主要由地產(chǎn)需求決定。這不同于一般商品的價格由供求雙方?jīng)Q定。
6、地價具有明顯的地區(qū)性和個別性。地價很難形成統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的市場價格。
7、地價呈明顯上升趨勢,并且上升速度往往高于一般商品。
8、市場價格不同。土地市場不完全,需求及主觀因素的影響很大。
9、折舊現(xiàn)象不同。土地沒有折舊,而且還有增值現(xiàn)象。但我國的情況不同。
三、地價的分類(容易出多選題)
1、按土地權(quán)利分類:土地權(quán)利是多個權(quán)利的集合,相應(yīng)土地價格可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等。
2、按土地價格形成方式分類:分為交易價格和評估價格(包括交易地價、基準(zhǔn)地價、課稅價格)。
3、按政府管理分類:分為申報地價、公告(示)地價。
4、按土地價格表示方法分類:可分為土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。
四、影響土地價格的因素分析(容易出選擇和判斷題)
按因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為三大因素:
1、一般因素
指影響地價的一般、普遍、共同因素,對地價總體水平產(chǎn)生影響,是決定個各地塊土地價格的基礎(chǔ)。又分為5個因素:
(1)行政因素。包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
(2)人口因素。地價與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。
(3)社會因素。包括政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等。
(4)國際因素。由國際經(jīng)濟狀況和國際政治因素
(5)經(jīng)濟因素。包括經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平、物價變動和利率水平等。
2、區(qū)域因素
指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相結(jié)合產(chǎn)生的地區(qū)特性,對地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)價格水平有決定性影響。
區(qū)域因素主要包括內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。
3、個別因素
指宗地本身的條件和特征,又稱宗地因素。它是決定同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)地塊差異和地價差異的重要原因。
個別因素包括面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制和土地使用年限等。
三、土地估價方法
土地估價方法,可以分為基本估價法和應(yīng)用估價法?;竟纼r方法又分為:收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。
應(yīng)用估價法又稱為大量估價法,即在應(yīng)用基本 估價方法評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上,對整個城市或城市內(nèi)一定 區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析,建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān) 地評估出該區(qū)域內(nèi)各個宗地價格。此類方法關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn),需進行大量資料調(diào)查、處理和分析,而根據(jù)評估標(biāo)準(zhǔn)評估宗 地地價則相對簡便快速,因此此類方法多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。屬于此類的方法有:路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。
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