二、報告判讀題

(一)答題要點及參考答案

1.除了報告中所能看到的信息外，關(guān)于土地對象描述不清楚的內(nèi)容有

(1)地塊在WY6 -3 - 14 -1中的相對方位;

(2)地塊的形狀;

(3)地塊的長度、寬度;

(4)地塊的四至。

2.我國常見的土地他項權(quán)利

(1)抵押權(quán);

(2)租賃權(quán);

(3)地役權(quán);

(4)擔保權(quán)。

3.估價對象與WY6 -3 - 14 -1號地塊的市場價格存在差異的影響因素

(1)相對位置;

(2)面積規(guī)模，估價對象面積只有WY6 -3 - 14 -1號地塊的五分之一;

(3)地塊形狀;

(4)容積率小于0.5;

(5)規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲;

(6)有高壓電纜經(jīng)過;

(7) WY6-3-14-1號地塊利用現(xiàn)狀的制約。

4.上述報告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面已經(jīng)說明的和還需補充的內(nèi)容

(1)規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲;

(2)容積率小于0.5;

(3)建筑密度不小于30%;

(4)綠地率不大于20%;

(5)現(xiàn)已拆為空地;

(6)土地利用變遷。

(二)答題要點及參考答案

1.影響估價對象的租金收益水平的因素

(1)用途為商業(yè);

(2)臨街;

(3)框架結(jié)構(gòu);

(4) 1980年竣工(成新度);

(5)使用權(quán)類型為出讓;

(6)總建筑面積7500平方米;

(7)現(xiàn)代風格裝修;

(8)公攤面積約為20%。

2.在房屋重置價估算考慮的因素中，不合理的因素

(1)前期基礎(chǔ)設施工程費用;

(2)土地平整費用;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費中的土地部分;

(4)房地產(chǎn)開發(fā)管理費中的土地開發(fā)部分;

(5)房地產(chǎn)開發(fā)利潤中的土地開發(fā)部分;

(6)房地產(chǎn)銷售稅費。

3.土地使用權(quán)性質(zhì)和建筑物狀態(tài)

(1) 1977年，取得國有劃撥土地，無建筑物;

(2) 1979年，土地為國有劃撥性質(zhì)，建筑物動工;

(3) 1980年，土地為國有劃撥，建筑物竣工;

(4) 2007年，取得國有出讓土地，建筑物正常使用;

(5) 2009年，國有出讓土地，建筑物正常使用;

(6) 2040年，國有出讓土地，建筑物經(jīng)濟壽命完結(jié);

(7) 2047年，國有出讓土地到期，建筑物未定。

4.計算方法

在現(xiàn)有的結(jié)果上年期修正加上未來7年的土地收益貼現(xiàn)。

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（責任編輯：中大編輯）

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