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二、報(bào)告判讀題(3題,分別為15分、15分、30分,共60分。第一題和第二題為土地估價(jià)報(bào)告及土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告片斷,根據(jù)提問(wèn)回答。第三題為一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告,其中存在多處錯(cuò)誤,請(qǐng)閱讀后指出并說(shuō)明原因)
(一)以下是一份土地估價(jià)報(bào)告“第二部分估價(jià)對(duì)象界定”中截取的片斷(有刪減),請(qǐng)閱讀后回答所提問(wèn)題。
二、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為從WY6 -3 - 14號(hào)國(guó)有建設(shè)用地中分割出來(lái)的、一塊邊界完整的建設(shè)用地,面積為10000平方米。估價(jià)對(duì)象中包含附著于該地塊上,為地塊配套使用的水、電、訊、氣、暖等管網(wǎng)、線路等。WY6 -3- 14號(hào)土地證載用途為工業(yè)。
三、估價(jià)對(duì)象描述
1.土地登記狀況
(1)估價(jià)對(duì)象來(lái)源。估價(jià)對(duì)象為WY6 -3- 14號(hào)宗地中的一部分。WY6 -3 - 14號(hào)宗地為某公司1989年以劃撥方式取得,2007年進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記,并領(lǐng)取了《國(guó)有土地使用證》,
(2)登記狀況。估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)行單獨(dú)登記,但是已經(jīng)通過(guò)專業(yè)公司進(jìn)行測(cè)量,估價(jià)對(duì)象土地面積為10000平方米(詳見(jiàn)×勘定字965 -2號(hào)《土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū)》)。除面積及邊界外,其他相關(guān)信息與WY6 -3 - 14號(hào)宗地相同。經(jīng)查證,估價(jià)對(duì)象所在WY6 -3 - 14號(hào)宗地主要登記信息如下:
土地登記證書(shū)號(hào):00713823;
《國(guó)有土地使用證》編號(hào):××國(guó)用[20071第618號(hào);
估價(jià)基準(zhǔn)日土地使用者:××公司;
宗地位置:××市唐興路南;
地號(hào):WY6-3 -14;
圖號(hào):50 -200 -7、8、12、17;
用途:工業(yè);
土地級(jí)別:三級(jí);
使用權(quán)類型:國(guó)有劃撥;
土地使用權(quán)終止日期:無(wú);
使用權(quán)面積:50000平方米;
四至:東鄰××商廈,西鄰團(tuán)結(jié)南路,南臨××公司,北臨唐興路;
記事欄:無(wú);
登記時(shí)間:2007年6月1日。
2.土地權(quán)利狀況
估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬于國(guó)家,××公司于1989年以劃撥方式取得土地使用權(quán)。
根據(jù)委托方提供的WY6 -3 - 14號(hào)宗地《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》,估價(jià)對(duì)象所在WY6 -3- 14號(hào)建設(shè)用地使用權(quán)及地上房產(chǎn)已抵押給某銀行,包括估價(jià)對(duì)象,共貸款2000萬(wàn)元,已在所在市國(guó)土資源局辦理了抵押登記,抵押期限至2011年2月15日,到估價(jià)基準(zhǔn)日尚未注銷。除此之外,估價(jià)對(duì)象尚未發(fā)現(xiàn)有其他他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定。
3.土地利用狀況
估價(jià)對(duì)象所在WY6 -3 - 14號(hào)宗地上已建有兩幢房產(chǎn),總建筑面積31500平方米。建筑容積率為0. 63,建筑密度為42%,綠地率約為30%。于2007年6月19日進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記,取得了×房權(quán)證×字第××號(hào)《房屋所有權(quán)證》。
估價(jià)對(duì)象地上建筑物情況明細(xì)表
除上述兩幢建筑物外,宗地上有水泥道路、圍墻及綠地等構(gòu)筑物,構(gòu)筑物具體數(shù)量不詳。 估價(jià)對(duì)象地上原建有簡(jiǎn)易庫(kù)房,現(xiàn)已拆為空地,一側(cè)有高壓電纜經(jīng)過(guò)。 根據(jù)××市規(guī)劃建設(shè)局2007年4月20日針對(duì)估價(jià)對(duì)象出具的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的函,地塊編號(hào)設(shè)為WY6 -3 - 14 -l號(hào),規(guī)劃用途為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ),容積率小于0.5,建筑密度不小于30%,綠地率不大于20%。
……”
問(wèn)題(4小題,分別為4分、4分、4分、3分)
1.根據(jù)上述報(bào)告片斷的內(nèi)容,估價(jià)對(duì)象是從另一塊土地中分割出來(lái)的,除了報(bào)告中所能看到的信息外,你認(rèn)為關(guān)于土地對(duì)象還有哪些內(nèi)容描述不清楚?
2.“土地權(quán)利狀況”中反映了估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán),我國(guó)常見(jiàn)的土地他項(xiàng)權(quán)利有哪些?
3.估價(jià)對(duì)象與WY6 -3 - 14 -l號(hào)地塊的市場(chǎng)價(jià)格可能存在一定差異,你認(rèn)為上述哪些條件會(huì)是影響的因素?
4.根據(jù)上述報(bào)告片斷中描述,結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求,列出上述報(bào)告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面,已經(jīng)說(shuō)明的和還需補(bǔ)充的內(nèi)容。
(二)下面是一份以抵押貸款為目的的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中關(guān)于剩余法計(jì)算過(guò)程的報(bào)告片斷(有刪減,標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容),請(qǐng)閱讀后回答所提問(wèn)題。
“……
(一)基本思路(略)
(二)公式
作為現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目,運(yùn)用剩余法計(jì)算其基本公式為:V=A-P-T
式中:V一土地價(jià)格,A——房地產(chǎn)交易價(jià)格,P——房屋現(xiàn)值,T一交易稅費(fèi)
(三)計(jì)算過(guò)程
項(xiàng)目簡(jiǎn)介:估價(jià)對(duì)象1977年5月行政劃撥,2007年6月1日辦理出讓手續(xù),證載用途為商業(yè),土地使用權(quán)終止日期為2047年5月31日。現(xiàn)宗地上建有一幢臨街框架五層商業(yè)用房,于1979年動(dòng)工建設(shè),1980年竣工?,F(xiàn)代風(fēng)格裝修。總建筑面積7500平方米。
1.房地產(chǎn)總價(jià)值
房地產(chǎn)總價(jià)值采用收益法確定。
(1)有效總收入。經(jīng)調(diào)查(調(diào)查分析過(guò)程略),該商業(yè)用房客觀平均租金水平為100元/平方米·月,為含公攤后租金水平(公攤面積約為20%),空置率為10%,則商業(yè)用房有效總收入為:有效總收入=7500×100×12×(1- 10%)=810(萬(wàn)元/年)
(2)管理費(fèi)。管理費(fèi)按年有效總收入的10%計(jì),取值依據(jù)略。則:管理費(fèi)=810 x10% =81(萬(wàn)元/年)
(3)稅金。稅金按有效總收入的20%計(jì),取值依據(jù)略。則:稅金=810×20%=162(萬(wàn)元/年)
(4)維修費(fèi)。按維修費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,維修費(fèi)取房屋重置價(jià)的1%。房屋重置價(jià)考慮了房屋建設(shè)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、房屋建安工程費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)、室外工程費(fèi)、房屋建造投入資金利息、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。本次評(píng)估采用類比法,即先調(diào)查、收集估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)該市與估價(jià)對(duì)象類似的建筑物的綜合重置價(jià),再與估價(jià)對(duì)象對(duì)比分析,最終綜合確定該類建筑重置價(jià)平均水平為2300元/平方米(詳細(xì)估算過(guò)程略),則:維修費(fèi)=2300×7500×1%=17.25(萬(wàn)形年)
(5)保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)率取房屋重置價(jià)的1.5%v,取值依據(jù)略。則:保險(xiǎn)費(fèi)=2300×7500×1.5‰=2.59(萬(wàn)歹∥年)
(6)年純收益。年純收益= 810 - 81 - 162 - 17.25 - 2.59 =547.16(萬(wàn)元/年)
(7)還原利率。還原利率采用純收益和價(jià)格比率法求取,還原利率r=7.95%。(計(jì)算過(guò)程略)
(8)收益年限。估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房建成于1980年,至估價(jià)基準(zhǔn)日2009年5月31日,已使用29年,框架結(jié)構(gòu)房屋耐用年限按60年計(jì),剩余使用年限31年。另估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)剩余使用年期為38年,本次估價(jià)收益年限按31年計(jì)。
2.房屋現(xiàn)值
房屋價(jià)值=重置成本×成新率。
(1)重置成本。重置成本=7500×2300=1725(萬(wàn)元)
(2)成新率。房屋成新率采用直線年限法求取,房屋耐用年限按60年計(jì),已使用29年,剩余使用年限31年,殘值率按1%計(jì),則:成新率=1-(1一1%)x29/60 =52%
(3)房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值= 1725×52% =897(萬(wàn)元)
3.交易稅費(fèi)
房地產(chǎn)交易稅費(fèi)一般包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及銷售中發(fā)生的廣告費(fèi)、管理費(fèi)等。本次估價(jià)房地產(chǎn)總收入采用收益還原法確定,不涉及房地產(chǎn)銷售,故交易稅費(fèi)按零值計(jì)。
4.地價(jià)的確定
根據(jù)公式:
地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)值一房屋現(xiàn)值一銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)
=6240.38 -897 -0
=5343.38(萬(wàn)元)
……”
問(wèn)題(4小題,分別為4分、4分、4分、3分)
1.除了空置率、經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)、保險(xiǎn)、維修等管理及市場(chǎng)因素外,上述報(bào)告片斷描述中還有哪些因素會(huì)影響估價(jià)對(duì)象的租金收益水平?
2.上述計(jì)算過(guò)程中,在房屋重置價(jià)估算考慮了的因素中,有些是不合理的,請(qǐng)列出。
3.請(qǐng)按照上述報(bào)告片斷中提及的年份順序,分別說(shuō)明土地使用權(quán)性質(zhì)及建筑物狀態(tài)。
4.上述報(bào)告片斷中,未考慮建筑物使用壽命結(jié)束后7年的土地使用權(quán)價(jià)值,列出可能的計(jì)算方法。
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