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2009年土地估價師考試實務(wù)基礎(chǔ)真題

發(fā)表時間:2013/8/15 14:27:54 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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四、計算題(2題,共45分,其中第一題25分,第二題20分。答案要求:分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位;計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù),單價為元/平方米,總價為元:計算最終結(jié)果均保留整數(shù),單價為元/平方米,總價為萬元。評分說明:分項分步記分;計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分;只有計算結(jié)果的不得分)

(一)某企業(yè)于2006年10月30日以掛牌出讓的方式,取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地,土地出讓年限為50年,批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為2.5。由于市政建設(shè)條件等原因,未能及時開工,后經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn),項目于2008年7月開始動工,預(yù)計2010年7月竣工。項目其他有關(guān)資料如下:

(1)該不動產(chǎn)為商場、寫字樓用途,總建筑面積25000平方米。其中,1-4層為商場,建筑面積10000平方米;8層為設(shè)備層,建筑面積為1000平方米;其余層為寫字樓,建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用,建筑面積2000平方米。

(2)該不動產(chǎn)預(yù)算投資2400元/平方米,開發(fā)建設(shè)周期預(yù)計2年,第一年投入60%,第二年投入40%,資金在投資期間為均勻投入。該不動產(chǎn)建成時即以出租的方式經(jīng)營,現(xiàn)已計劃出租定價,商場為每平方米建筑面積5.5元,寫字樓為每平方米建筑面積3.5元。

估價師對市場進(jìn)行調(diào)查獲得一些資料:

(3)同類建筑物耐用年限為50年,估價期間,市場建安綜合造價為2500元/平方米,經(jīng)估算,本項目投資總量為6250萬元。

(4)估價期間,同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定,按可出租建筑面積計,商場市場日租金為5.0元/平方米,寫字樓市場日租金略低,考慮市場平均可出租率、空置期,以及承租方一般需繳納相當(dāng)于3個月租金數(shù)額的押金等因素,經(jīng)測算,本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬元。

(5)估價期間,同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營中,市場管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金分別為年租金的10%、8%和12%。按此標(biāo)準(zhǔn)測算,本物業(yè)經(jīng)營中管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金共計800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素,所以經(jīng)營費(fèi)用中不再考慮。保險費(fèi)為建安綜合造價的0.2%。

(6)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%,綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊損失因素);同類不動產(chǎn)銷售時,銷售稅費(fèi)相當(dāng)于售價的10%,投資利潤相當(dāng)于土地取得費(fèi)用和建造成本之和的30%。此外,假設(shè)土地取得費(fèi)中包含的稅費(fèi)相當(dāng)于地價款的1%,有關(guān)的銀行存款年利率為6.5%,貸款年利率為10%。請從上述信息中選擇最恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù),測算本物業(yè)所占土地在2008年7月30日的市場價值。

(二)某公司于2003年11月,出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權(quán),并于2005年11月以300萬元的造價完成了廠房、辦公用房等的建筑,已竣工驗收。2008年11月,調(diào)查和實地踏勘后,得到的有關(guān)資料如下: (1)該宗地面積為3畝,土地開發(fā)程度為“五通一平”,其所屬建筑物面積為2500平方米,磚混結(jié)構(gòu),經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年,殘值率為2%;

(2) 2003 -2008年該地區(qū)建材價格指數(shù)平均每年比上年上漲8%;

(3) 2008年11月,宗地所在區(qū)域進(jìn)行成片開發(fā)時,土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及征地發(fā)生的其他稅費(fèi)為300元/平方米,開發(fā)程度為“五通一平”的土地開發(fā)費(fèi)為200元/平方米,土地的開發(fā)周期平均為2年,開發(fā)投資為均勻投入。根據(jù)城市規(guī)劃,公共綠地、道路等公共用地面積比例應(yīng)占成片開發(fā)土地面積的10%:

(4)當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為12%,與該宗地類似土地的開發(fā)投資回報率為15%、土地增值收益率為15%、土地還原率為10%;

(5)該類建筑物的重置價為1500元/平方米。

2008年11月該公司擬進(jìn)行合作經(jīng)營,需對整體不動產(chǎn)進(jìn)行評估作價,試根據(jù)上述資料選擇適當(dāng)?shù)姆椒?,評估整體不動產(chǎn)的現(xiàn)值總價和樓面價格。

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(責(zé)任編輯:fky)

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