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2012年土地估價師考試科目理論方法:區(qū)位的影響因素

發(fā)表時間:2012/5/16 16:14:22 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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區(qū)位的影響因素:

影響土地區(qū)位的主要因素包括自然、社會經(jīng)濟和行政等因素。

1、社會經(jīng)濟因素

社會經(jīng)濟的發(fā)展水平是影響土地區(qū)位的最重要因素,它包括以下幾個方面:

(1)繁華程度

繁華是指城市某些職能的集聚,對企事業(yè)和居民產(chǎn)生巨大的引力的結(jié)果,并在土地上創(chuàng)高額的收益和利潤,在外觀上則表現(xiàn)為城市生活中交往最頻繁、最活躍的地區(qū)。由于商業(yè)的集聚具有很大的吸引力,而且獲得的級差收益最高,因此商業(yè)服務(wù)設(shè)施的集聚程度可以用來表示繁華程度。商業(yè)的集聚經(jīng)濟效益主要來源于它的互補性。由于商業(yè)集聚中心區(qū)商品繁多,服務(wù)項目齊全,可供選擇余地大,具有很大的吸引力,因而吸引顧客就多,也就意味著商家的收益多,利潤高。

高級商務(wù)金融集聚程度。在城市中,銀行、保險、證券交易、進出口貿(mào)易、房地產(chǎn)、高級賓館等商務(wù)金融組織,這些組織由于服務(wù)對象和相互之間的業(yè)務(wù)都有密切聯(lián)系,往往集聚在同一個地段,國外稱為中心商務(wù)區(qū),這類職能通??拷鞘凶罡呱虡I(yè)服務(wù)中心。

(2)交通狀況或通達程度

通達程度就是把通行距離和時間作為一個整體,既要求通行距離短,以節(jié)約運費,同時又要有四通八達的交通網(wǎng)絡(luò),把出行的時間減少到最低程度。

反映通達程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷度和對外設(shè)施的分布狀況。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度

城市的基礎(chǔ)設(shè)施包括交通、能源、給水、排水、通訊、環(huán)境保護、抗災防災等設(shè)施,它是城鎮(zhèn)發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ),其配套程度和質(zhì)量直接影響生產(chǎn)、生活等城鎮(zhèn)功能的正常運轉(zhuǎn)。公用設(shè)施與城鎮(zhèn)居民正常生活和工作有密切關(guān)系,它包括醫(yī)療、教育、銀行、儲蓄、郵政、商業(yè)服務(wù)業(yè)、行政管理機構(gòu)等設(shè)施,對城鎮(zhèn)的經(jīng)濟效益和社會效益也能產(chǎn)生間接影響。

(4)人口密度

人口密度反映人地之間的相互關(guān)系,即單位土地面積的人口數(shù)量。人口密度越高,越有利于促進商業(yè)中心的形成,越能配套建設(shè)比較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施,土地利用的集約化程度也相應提高,土地的區(qū)位就越好。城鎮(zhèn)人口密度和土地區(qū)位的關(guān)系基本遵循這一規(guī)律,即:城區(qū)人口最高,邊緣區(qū)次之,郊區(qū)最少,與此相對應,土地區(qū)位也隨之由城鎮(zhèn)中心逐漸變差。

但是,人口的集聚效益是有一定限度的,當人口密度超過了合理的環(huán)境容量,非但不能繼續(xù)產(chǎn)生新的效益,反而使城鎮(zhèn)環(huán)境惡化,交通擁擠,市容混亂,從而影響土地的區(qū)位。因此必須保持一個合理的人口密度,才能有利于城鎮(zhèn)發(fā)展,使城鎮(zhèn)土地發(fā)揮最佳的經(jīng)濟效益。

2、自然因素

自然因素是影響土地區(qū)位的重要因素之一。環(huán)境質(zhì)量、地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、地質(zhì)構(gòu)造以及城市的自然景觀都會對土地區(qū)位的優(yōu)劣產(chǎn)生影響。

(1)地形坡度

城鎮(zhèn)主要建筑物占地都要求地勢平坦,排水良好,土方工程量小,以節(jié)省開發(fā)投資。地形起伏的地區(qū),坡度對道路網(wǎng)的建設(shè)和交通的營運管理也有很大影響。

(2)土地承載力

城鎮(zhèn)的各類建筑物和構(gòu)筑物都要求天然地基穩(wěn)固,具有較高的承載力和良好的地質(zhì)條件,以節(jié)約建筑造價,相反,在地基承載力低的軟土層中建設(shè)高大的樓層,必須采取強化基礎(chǔ)的工程措施。

(3)洪水淹沒及排水狀況

分布在沿江沿河地帶的城鎮(zhèn),每到洪水季節(jié),一些地勢相對較低的土地常遭到洪水淹沒,有些地段則因為坡度過于平緩而排水不暢,雨季經(jīng)常積水。都會使土地貶值。

(4)公園與綠地

園林綠地有凈化空氣、美化環(huán)境、改善城市小氣候、豐富城市居民室外活動等多種功能,是城鎮(zhèn)環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分。

(5)環(huán)境質(zhì)量

在工業(yè)化和城市化的過程中,環(huán)境問題不僅困擾著城市的發(fā)展,危及居民的切身利益,同時也直接影響土地區(qū)位的優(yōu)劣。

3、行政因素

影響土地區(qū)位的行政因素主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃。城鎮(zhèn)規(guī)劃的主要內(nèi)容是合理安排好城鎮(zhèn)各類用地,雖然規(guī)劃涉及的土地利用是未來的目標,但土地區(qū)位的優(yōu)劣在現(xiàn)實的土地市場中就會表現(xiàn)出來。

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(責任編輯:中大編輯)

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