四、情景分析題(3題，內(nèi)含15小題，題號71一85，共15分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒陽分;少選但均為正確選項的每項得0. 25分)。

(一)

某縣賓館建于20世紀80年代，以劃撥方式取得國有建設用地使用權。1998年5月賓館領取了國有土地使用證，土地登記用途為招待所。賓館周圍為商服用地，道路以生活型主干道為主，電力設施骨干輸電線路為雙回路10千伏，供水管徑300毫米，排水管徑500毫米，固定電話裝機容量為1000門。賓館內(nèi)部道路、供電、供水、排水和通訊設施齊全?，F(xiàn)因賓館經(jīng)營不善，縣人民政府批準其在不改變用途的前提下進行整體改制。就上述內(nèi)容，回答71 - 75小題的

問題。

71.下列選項中，關于劃撥用地使用權及其價格評估描述錯誤的有( )。

A.劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格

B.企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計人企業(yè)資產(chǎn)

C.該賓館土地使用權以無償方式取得，土地資產(chǎn)不應計入其企業(yè)資產(chǎn)

D.劃撥土地使用權價格不包含土地增值收益

72.根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》( GB/T 21010--2007)，評估時可設定其土地用途為( )。

A.批發(fā)零售用地

B.住宿餐飲用地

C.商務金融用地

D.商服用地

73.若你為該賓館改制的土地估價師，優(yōu)先選擇的兩個估價方法為( )。

A.市場比較法

B.收益還原法

C.成本逼近法

D.剩余法

74.對該賓館進行土地評估時，關于土地開發(fā)程度的描述，下列選項中正確的有( )。

A.待估宗地設定開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”和內(nèi)部場地平整

B.待估宗地因企業(yè)需要改制須重新設定開發(fā)程度

C.待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外“五通”和紅線內(nèi)場地平整

D.待估宗地必須按“五通一平”進行地價評估

75.該賓館改制時，關于土地資產(chǎn)處置方式的描述，下列選項中正確的有( )。

A.補辦出讓手續(xù)

B.保留劃撥

C.作價出資(入股)

D.國有租賃

(二)

某企業(yè)因融資需要委托某土地評估機構，對所屬某宗地2008年6月30日的價格進行評估。待估宗地位于市區(qū)綜合級別三級地、商業(yè)用地二級地、住宅用地三級地，宗地面積10000平方米，其中商業(yè)用地占20%，住宅用地占80%。城市基準地價的評估基準日為2007年1月1日，綜合級別三級地基準地價為3500元/平方米，商業(yè)用地二級地基準地價為5000元/平方米，住宅用地三級地基準地價為3000元/平方米。市國土資源局公布城市地價指數(shù)(以上季度為100)如下表。就上述內(nèi)容，回答76~ 80小題的問題。

 

 

76.對待估宗地進行評估時，估價人員需要進一步掌握基準地價的修正因素百( )。

A.定級類型

B.開發(fā)程度

C.容積率

D.年期

77.該城市的土地定級類型有( )。

A.商業(yè)用地定級

B.商住混合用地定級

C.住宅用地定級

D.土地綜合定級

78. 2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業(yè)用地地價上升了( )。

A. 115.36%

B.116.21%

C.15.36%

D.16.21%

79.住宅用地基準地價的期日修正系數(shù)應該是( )。

A. 1.28

B.1.25

C.1.23

D.1.20

80.若待估宗地商業(yè)容積率修正系數(shù)為1.12，區(qū)域和個別因素修正系數(shù)為5.06%，年期修正系數(shù)為0.9942;住宅容積率修正系數(shù)為1.08，區(qū)域和個別因蒹修正系數(shù)為6. 01%，年期修正系數(shù)為0.9981，開發(fā)程度均不需作修正，則該殺地總地價為( )萬元。

A.7171

B.5721

C. 4851

D. 4271

(三)

某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬元/月，其余各層為客房，共00個房間，平均每間房費95元/天，空置率為25%，該賓館營業(yè)實際花費25礦元/月。周圍同檔次的賓館客房部分一般每間房費90元/天，空置率為20%，　E常營業(yè)費用為年收入的30%;同檔次、同規(guī)模餐飲業(yè)房地產(chǎn)租金為25萬元/日，營業(yè)費用為8萬元。本區(qū)域的商業(yè)不動產(chǎn)的還原率為10%。如果一年按365巳計算，就上述內(nèi)容，回答81 - 85小題的問題。

81.采用收益還原法評估該賓館的轉(zhuǎn)讓價格時，其年總收人為( )萬元。

A. 476

B. 497

C. 996

D.1088

82.采用收益還原法評估該賓館的轉(zhuǎn)讓價格時，其年運營費用為( )萬元。

A.96

B.300

C.333

D.365

83.采用收益還原法評估該賓館的轉(zhuǎn)讓價格為( )萬元。

A. 6640

B.6960

C.7230

D.7550

84.估價人員掌握了賓館同類建筑物的房屋重置價、耐用年限、殘值率等相關數(shù)據(jù)，評估該賓館用地價格時，可以選用的評估方法有( )。

A.成本逼近法

B.比較法

C.土地殘余法

D.建筑物殘余法

85.從掌握的評估資料看，該賓館年經(jīng)營利潤與同檔次住宿餐飲業(yè)比( )萬元。

A.少60

B.少33

C.多60

D.多33

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（責任編輯：中大編輯）