2012房產(chǎn)經(jīng)紀人考試房地產(chǎn)經(jīng)紀概論輔導匯總

2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策第九章考點

2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策第八章考點

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(四)經(jīng)紀人的種類

1、按組織形式劃分，經(jīng)紀人可分為個體經(jīng)紀人、合伙經(jīng)紀人、經(jīng)紀公司。這三種不同的組織形式，由于承擔的法律責任不同，內(nèi)部的章程不同，相對于不同的情況各有利弊。法律規(guī)定個體經(jīng)紀人和由個人合伙成立的經(jīng)紀人事務(wù)所，應(yīng)以個人或家庭的財產(chǎn)擔保承擔無限責任，這就要求他們在經(jīng)營中必須小心謹慎，誠實守信。這類企業(yè)適合于從事小型多樣的經(jīng)紀活動，在數(shù)量上應(yīng)占經(jīng)紀組織中的絕大多數(shù)。而經(jīng)紀公司由于人多、信息靈、實力強，依靠其規(guī)模優(yōu)勢，可以承接一些大型復雜的經(jīng)紀活動。在有些特殊行業(yè)，經(jīng)紀公司占壟斷地位。

2、按經(jīng)紀的商品劃分，可分為一般商品經(jīng)紀人、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀人、證券經(jīng)紀人、保險經(jīng)紀人、期貨經(jīng)紀人、技術(shù)經(jīng)紀人、勞動力經(jīng)紀人、文化經(jīng)紀人、體育經(jīng)紀人和交通運輸經(jīng)紀人等等。而在每一類經(jīng)紀人中，又可分為不同的細類。如文化經(jīng)紀人中就分為演出經(jīng)紀人、版權(quán)經(jīng)紀人、藝術(shù)品經(jīng)紀人等等。經(jīng)紀人的知識結(jié)構(gòu)和對相關(guān)市場的了解程度，是決定其行業(yè)劃分的根本因素。某些特殊行業(yè)的經(jīng)紀人，只有經(jīng)過專項審批才可經(jīng)營。

(五)經(jīng)紀收入

傭金是經(jīng)紀收入的唯一來源，其性質(zhì)是勞動收入，經(jīng)營收入和風險收入的綜合體。它是對經(jīng)紀人開展經(jīng)紀活動時付出的勞動、花費的資金和承擔的風險的總的回報。國家保護經(jīng)紀人從事合法經(jīng)紀活動并取得傭金的權(quán)利。

1、傭金的種類

傭金可分法定傭金和自由傭金。法定傭金是指經(jīng)紀人從事特定經(jīng)紀業(yè)務(wù)時按照國家對特定經(jīng)紀業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標準獲得的傭金。法定傭金具有強制效力，當事人各方都必須接受，不得高于或低于法定傭金。自由傭金是指經(jīng)紀人與委托人協(xié)商確定的傭金，自由傭金一經(jīng)確定并寫入合同后也具有同樣的法律效力，違約者必須承擔違約責任。

2、傭金的支付

除法律法規(guī)另有規(guī)定外，傭金的支付時間由經(jīng)紀人與委托人自行約定，可以經(jīng)紀成功后支付，也可提前支付。經(jīng)紀人在簽訂經(jīng)紀合同時，應(yīng)將傭金的數(shù)量、支付期限及中介不成功時的中介費用的負擔等明確寫入合同。經(jīng)紀人收取傭金時應(yīng)當開具發(fā)票，并依法繳納稅收和行政管理費。經(jīng)紀人為了防止傭金被“甩”，可在簽訂事同時預收部分傭金或費用，也可與委托人簽訂“專用經(jīng)紀合同”。

3、傭金和回扣

傭金與回扣有很多相似之處，它們都是商品經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)物，都能起到促進商品流通，加劇市場競爭的作用，給經(jīng)紀人付傭金和給對方采購員一定的回扣都是企業(yè)的促銷手續(xù)，但兩者之間有本的差距。傭金是紀紀人開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)所得到的合理合法收入，它是由經(jīng)營收入、勞動收入和風險收入構(gòu)成的綜合體。而回扣既不是風險收入，也不是勞動收入和經(jīng)營收入，而是由賣方轉(zhuǎn)讓給買方的一部分讓利。暗中收受回扣屬于違法犯罪行為。

4、傭金與信息費

在多數(shù)情況下，傭金和信息費都是用戶為獲取某種信息而支付的費用，是收集、加工信息所耗費的人力、物力的補償，也是提供信息一方擴大再生產(chǎn)必要的資金積累，但兩者有明顯的區(qū)別。是兩者的性質(zhì)不同，信息費是出賣信息商品的銷售收入，無論信息以何種介質(zhì)為載體，也無論信息有何用途，只要將信息售出，即可收取，它從屬于信息咨詢業(yè)。而傭金則是一種勞務(wù)收入，這種勞務(wù)是經(jīng)紀人為了滿足委托人的某種商業(yè)需要而付出的，經(jīng)紀人與委托人之間是一種雇與傭的關(guān)系，提供信息往往只是經(jīng)紀活動中的部分內(nèi)容，它從屬于各種經(jīng)濟業(yè)。是兩者作用的效果也不同。支付信息費滿足了買方的信息需求，賣方只要保證信息準確、及時即可達到加速信息傳播的效果。而支付傭金則是為了實現(xiàn)買方的某一具體目的。只有當目的實現(xiàn)了，一項經(jīng)紀業(yè)務(wù)才算最終完成了，它作用的效果是有利于各種資源的合理配置，而不是僅僅提供信息。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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