第三節(jié)房地產(chǎn)估價的收益法

一、收益法概述

收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值或價格的方法。將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。

從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于以下3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。②獲取凈收益期限的長短——獲取凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。③獲取凈收益的可靠程度——獲取凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。

收益法適用于評估收益性房地產(chǎn)——有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價值，如商品住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要其所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因為類似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運用收益法估價，即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于比較法的方法求出該住宅的租賃收入、運營費用或者凈收益等，再利用收益法來估價。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法一般不適用

運用收益法估價一般分為以下4個步驟：①收集并驗證可用于預(yù)測估價對象未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的收入、費用等數(shù)據(jù)資料

②預(yù)測估價對象的術(shù)來凈收益。③求取報酬率。④選用適宜的收益法公式計算收益價格。

二、收益法的計算公式

(一)最一般的公式

上式中，v為房地產(chǎn)的收益價格。Ai 為房地產(chǎn)未來第i年的凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末，下同)。實際估價中如果凈收益不是發(fā)生在年末，例如，發(fā)生在年初、年中，或者發(fā)生的時間相對于價值時點不是正好為整年，則應(yīng)對凈收益或者對計算公式做相應(yīng)的調(diào)整。另外，這里的時間單位是年，實際也可以是月、季等。如果是月、季等，也要做相應(yīng)的調(diào)整。Y 為房地產(chǎn)的報酬率。n為房地產(chǎn)的收益年限(自價值時點起至未來可獲收益的年限)。

說明：①上述公式實際上是收益法基本原理的公式化。②當(dāng)公式中的Ai規(guī)律變化及n為無限年或有限年等的情況下可以導(dǎo)出后述各種公式，后述各種公式實際上是該公式的一個特例。③該公式主要是理論分析上的作用，在實際估價中難以操作，除非收益年限比較短。

(二)收益年限為無限年且其他因素不變的公式

此公式的假設(shè)前提(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳。②報酬率大于零為Y。③收益年限九為無限年。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳。②報酬率不等于零為Y(當(dāng)報酬率等于零時，V=An)。③收益年限為有限年n。

上述公式主要有以下用途：①直接用于計算價格。②相同類型房地產(chǎn)不同年限價格之間的換算。③相同類型房地產(chǎn)比較不同年限價格的高低。④用于比較法中因期限不同進行的價格調(diào)整。

(四)凈收益在未來的前若干年有變化的公式

凈收益在前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限無限年，二是收益年限有限年。

(五)預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式

三、凈收益的求取

運用收益法估價需要預(yù)測估價對象的未來凈收益。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和經(jīng)營兩大類，據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如，存在大量租賃實例的普通住宅、高檔公寓、寫字樓、商鋪、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)：二是基于營業(yè)收入測算凈收益，如旅館、影劇院、娛樂中心、加油站等類房地產(chǎn)。在英國，將前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產(chǎn)既有大量租賃實例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實際估價中，只要是能夠通過租賃收入求取凈收益的，宜通過租賃收入求取凈收益來估價。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算，然后介紹基于營業(yè)收入的凈收益測算。

四、報酬率的求取

報酬率(Yield Rate，簡稱Y)也稱為回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率(Internal Rate 0f Return，簡稱IRR，也稱為內(nèi)部報酬率)同性質(zhì)的比率。進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資同報的含義以及之間的區(qū)別：投資回收是指所投人資本的同收，即保本;投資同報是指所投人資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息。因此，投資同報不包含投資回收，報酬率為投資回報與所投入資本的比率，即：

報酬率=投資回報÷所投人的資本

（責(zé)任編輯：xy）

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