第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研判的作用

房地產(chǎn)市場(chǎng)研判是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目市場(chǎng)定位的依據(jù)、、前期策劃過程中的市場(chǎng)研判，應(yīng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析，要避免沒有針對(duì)性的市場(chǎng)描述，市場(chǎng)研判可分為市場(chǎng)現(xiàn)狀特征研判和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展研判。

市場(chǎng)研判的具體作用會(huì)因研判主體和研判目的的不同而有所不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃時(shí)，市場(chǎng)研判的具體作用主要有以下幾個(gè)方面：

(1)把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的復(fù)合系統(tǒng)，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不同的市場(chǎng)特征，蘊(yùn)含著不同的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)尤其是對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研和分析，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)、市場(chǎng)特征、供需狀況、存在問題等有更深刻的認(rèn)識(shí).可以透過房地產(chǎn)市場(chǎng)的表面現(xiàn)象看到其內(nèi)在的原因，而市場(chǎng)機(jī)會(huì)往往就存在于市場(chǎng)所表現(xiàn)出來的這些變化和特征之中。通過市場(chǎng)研判，可以發(fā)現(xiàn)進(jìn)而把握隱藏于其中的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

(2)發(fā)掘市場(chǎng)潛力。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求也在發(fā)生著相應(yīng)的變化并產(chǎn)生著新的期待。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠敏銳地察覺到并開發(fā)出滿足人們需求變化和期待的房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅能夠使自己在新開辟的空間市場(chǎng)上占得先機(jī)，贏得市場(chǎng)，而且能夠引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)，發(fā)掘市場(chǎng)潛力。實(shí)現(xiàn)這種企業(yè)戰(zhàn)略的前提是，通過市場(chǎng)研判尤其是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展的研判，認(rèn)識(shí)和預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和市場(chǎng)需求的變化方向，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)潛力。

(3)識(shí)別市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，每一項(xiàng)房地產(chǎn)投資都可能面臨投資風(fēng)險(xiǎn)和遭受風(fēng)險(xiǎn)損失。對(duì)于系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，任何投資者都無法回避而必須面對(duì)。如果能對(duì)項(xiàng)目將要面對(duì)怎樣的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)做出準(zhǔn)確的預(yù)判，并制定有效的對(duì)策，就有可能降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。市場(chǎng)研判能夠幫助人們認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，通過對(duì)具體區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的研判和發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其項(xiàng)目未來面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別和預(yù)判。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征研判

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征研判是通過對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年來實(shí)際運(yùn)行狀況的分析，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是項(xiàng)目所在城市和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特征、房地產(chǎn)供求狀況、房?jī)r(jià)特征、購房者群體特征、市場(chǎng)對(duì)政策變化的敏感性等進(jìn)行分析，得出對(duì)分析區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)與評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力的評(píng)價(jià)與判斷。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展研判

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃階段，項(xiàng)目尚未進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)將取決于未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。因此，在市場(chǎng)研判中，應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征研判的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期研判。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃中，對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展研判的內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面。

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期研判。

(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)期研判。

(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)期研判。

(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期研判。

(5)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷狀況預(yù)期研判。

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