第三節(jié)地租地價(jià)理論

一、地租和地價(jià)的概念

(一)地租的概念

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，地租有狹義和廣義之分。狹義的地租是指使用土地所獲得的超額報(bào)酬或超額收益;廣義的地租是指超額的利潤(rùn)、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬或超額收益。地租的本質(zhì)是超額報(bào)酬或超額收益。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入。馬克思主義地租理論認(rèn)為，地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。

(二)地價(jià)的概念

地價(jià)是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價(jià)格。我國(guó)目前由于土地不得買賣，“買賣”(具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓)的是有一定使用期限的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，所以人們通常所講的地價(jià)，是出讓或者轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家一次性出讓若干年的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。

二、地租的產(chǎn)生和發(fā)展

地租是一個(gè)歷史范疇，在不同的社會(huì)形態(tài)中，由于土地所有制的性質(zhì)不同，地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式也不同，它們體現(xiàn)著不同的生產(chǎn)關(guān)系。

最初出現(xiàn)的地租是奴隸制地租，以勞役地租為基本形式。它是奴隸主剝削奴隸和自由民的結(jié)果，表現(xiàn)為奴隸在優(yōu)等土地上或易于利用的土地上進(jìn)行生產(chǎn)取得較高勞動(dòng)生產(chǎn)率，除滿足自身的最低需要外，尚有剩余生產(chǎn)物被奴隸主占有;同時(shí)也表現(xiàn)在小農(nóng)經(jīng)濟(jì)(自由民)對(duì)奴隸主的各種形式的賦役中。

封建制度時(shí)期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民(農(nóng)奴)的生產(chǎn)關(guān)系。在人身依附和超經(jīng)濟(jì)強(qiáng)制下，地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農(nóng))的全部剩余生產(chǎn)物。封建地租在前期以實(shí)物地租為主，后期出現(xiàn)了貨幣地租。

資本主義時(shí)期，地租以貨幣地租為主要形式，不再是占有直接生產(chǎn)者的全部剩余生產(chǎn)物，而僅是其中的超額利潤(rùn)部分，平均利潤(rùn)部分由產(chǎn)業(yè)資本家占有。

到了社會(huì)主義社會(huì)，盡管實(shí)行土地公有制，但仍然存在地租。這是由于地租產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)條件依然存在，即仍然存在土地所有權(quán)的不同主體，以及土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離。但社會(huì)主義地租與資本主義地租不同，它反映的是在國(guó)家、集體和個(gè)人三者根本利益一致的前提下對(duì)土地收益的分配關(guān)系，并且是國(guó)家用于調(diào)節(jié)社會(huì)生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。

三、級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租。

(一)級(jí)差地租

級(jí)差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。土地等級(jí)差別及由此產(chǎn)生的級(jí)差地租理論，是闡明土地在各種相互替代的用途之間如何分配的理論基礎(chǔ)，是認(rèn)識(shí)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值差異的最有力工具。

最早研究級(jí)差地租理論的是英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·李嘉圖(David Richardo)和德國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能。李嘉圖考察的主要是農(nóng)業(yè)用地的級(jí)差地租問題。并將地租問題同勞動(dòng)價(jià)值理論聯(lián)系起來，建立了級(jí)差地租理論的初步體系。李嘉圖定義的地租量，其多少與土地肥力有關(guān)，等于土地產(chǎn)出與使用同量資本和勞動(dòng)的最劣等土地的產(chǎn)出差額。他認(rèn)為農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值是由最劣等地即最大勞動(dòng)耗費(fèi)決定的，這樣，更重劣等地以上的土地由于生產(chǎn)率高、單位成本低，所以農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格除了補(bǔ)償它的生產(chǎn)成本和平均利潤(rùn)外，余額部分就轉(zhuǎn)化為地租，即：

地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤(rùn)(1-8)

杜能在孤立國(guó)一書中認(rèn)為，除土地肥力是決定地租支付能力的要素外，區(qū)位也是決定地租的重要因素。他認(rèn)為，假使土地肥沃度和勞動(dòng)生產(chǎn)力均相同，鄰近市中心的農(nóng)作物生產(chǎn)者比遠(yuǎn)離市中心的生產(chǎn)者多享有一定的地租利益，其地租額度大致與兩地距市場(chǎng)之交通成本的差額相等，因此，區(qū)位因素表現(xiàn)為運(yùn)輸成本的差異性。

馬克思以勞動(dòng)價(jià)值論和平均利潤(rùn)理論為基礎(chǔ)，批判地吸收了李嘉圖等人的古典地租理論，創(chuàng)立了馬克思主義的級(jí)差地租理論。他認(rèn)為資本主義地租的實(shí)質(zhì)是超額利潤(rùn)，其大小等丁處于有利條件的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和整個(gè)生產(chǎn)部門的社會(huì)牛產(chǎn)價(jià)格的差額。這種差額由于土地所有權(quán)的存在而轉(zhuǎn)變?yōu)榈刈?，由土地使用者交給所有者。馬克思把級(jí)差地租分為級(jí)差地租I和級(jí)差地租Ⅱ。級(jí)差地租I是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)牛的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

(二)絕對(duì)地租

馬克思闡述級(jí)差地租時(shí)，曾假定租種最劣等地不繳納地租。然而，在資本主義土地私有制下，無論租種好地還是壞地，都必須繳納地租、這種不管租種什么土地都必須繳納的地租，就是絕對(duì)地租

絕對(duì)地租是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。

(三)壟斷地租

壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租的形成，除了土地私有權(quán)壟斷這個(gè)前提外，還因某些土地具有的特殊自然條件所引起。具有特殊自然條件的土地能夠生產(chǎn)某些特別名貴而又稀缺的產(chǎn)品。例如，具有特殊風(fēng)味的名酒就是用某些特別地塊出產(chǎn)的原料(包括水)釀制而成的。又如，某些地區(qū)出產(chǎn)的特殊干鮮果品，只能在一些地區(qū)種植。這些產(chǎn)品就可以按照不僅大大高于生產(chǎn)價(jià)格，而且大大高于價(jià)值的壟斷價(jià)格出售。再如，在北京的王府井、上海的南京路等商業(yè)黃金地段經(jīng)營(yíng)商鋪，可以獲得很高的超額利潤(rùn)。由于土地所有者擁有對(duì)這種具有特殊性質(zhì)或稀缺的土地的所有權(quán)，這種壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤(rùn)因而轉(zhuǎn)化為壟斷地租，落入土地所有者手中。

四、地租與地價(jià)的關(guān)系

根據(jù)馬克思主義地租理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：

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