三、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征;按房產(chǎn)租金收入征稅的，稱為從租計(jì)征。

1.從價(jià)計(jì)征

從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。具體扣減比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

(1)房產(chǎn)原值，是指納稅人按照國家統(tǒng)一的會計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原值(或原價(jià))，包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。房產(chǎn)余值是房產(chǎn)的原值減除規(guī)定比例后的剩余價(jià)值。凡按會計(jì)制度在賬簿中記載有房屋原價(jià)的，以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值.計(jì)征房產(chǎn)稅;沒有記載房屋原價(jià)的，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。對房產(chǎn)原值的確定明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。

(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等。凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

(3)納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。對更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)人房產(chǎn)原值。

需要注意的是，對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對待：

(1)對以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。

(2)對以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房屋租金.應(yīng)當(dāng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，以出租方取得的租金收人為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。

此外，對于屬于融資租賃性質(zhì)的房屋，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，應(yīng)以房屋余值計(jì)算征收房產(chǎn)稅。至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

2.從租計(jì)征

從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

房產(chǎn)的租金收入，是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。

(二)房產(chǎn)稅的稅率

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用比例稅率。

1.從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%，即按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值的1.2%計(jì)征。

2.從租計(jì)征的，稅率為12%，即按房產(chǎn)出租的租金收入的12%計(jì)征。從2001年1月1日起，對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

(三)房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1一扣除比例)×1.2%

2.從租計(jì)征房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=租金收入× 12%(或4%)

四、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)、納稅期限

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋.從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

5.納稅人購置存量房.自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起.繳納房產(chǎn)稅。

(二)納稅地點(diǎn)

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

(三)納稅期限

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

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