五、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計算

(一)土地增值稅的稅率

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體稅率如下：

1.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;

3.增值額超過扣除項7目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;

4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上述四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

(二)土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額確定之后，按照規(guī)定的四級超率累進稅率，以增值額中屬于每一稅率級別部分的金額，乘以該級的稅率，再將由此而得出的每一級的應(yīng)納稅額相加，得到的總數(shù)就是納稅人應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

土地增值稅的計算公式是：

應(yīng)納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

為了簡便土地增值稅的計算，一般可采用速算扣除法計算，即可按總的增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡單方法，直接得出土地的應(yīng)納稅額.具體的計算公式分別是：

1.增值額未超過扣除項目金額50%的：

土地增值稅稅額=增值額×30%

2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的：

土地增值稅稅額=增值額×40%一扣除項目金額×5%

3.增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的：

土地增值稅稅額=增值額× 50%一扣除項目金額× 15%

4.增值額超過扣除項目金額200%的：

土地增值稅稅額=增值額×60%一扣除項目金額× 35%

以上公式中的5%、15%和35%，均為速算扣除系數(shù)。

六、土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅地點、納稅期限

(一)土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，同時向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書,土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，然后在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限繳納。納稅人選擇定期申報方式的，應(yīng)向納稅所在地的地方稅務(wù)機關(guān)備案，定期申報方式確定后，1年之內(nèi)不得變更。經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后,可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

(二)納稅地點

土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在的不同地區(qū)分別申報納稅。

需要注意的是，納稅人是自然人的，當(dāng)其轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

(三)納稅期限

土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的實際收益計算征收，由于計稅時要涉及房地產(chǎn)開發(fā)的成本和費用，有時還要進行房地產(chǎn)評估等，因此，其納稅期限不同于其他稅種有統(tǒng)一規(guī)定，而是根據(jù)房地產(chǎn)的不同情況，由主管稅務(wù)機關(guān)具體確定。主要有以下情況：

1.以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機關(guān)可在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。

2.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限，即先計算出應(yīng)繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入，求得應(yīng)納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價款時，按收到的價款的數(shù)額乘以這個比例來確定每次應(yīng)納的稅額，并規(guī)定其應(yīng)在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。

3.項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，

在該項目全部竣工辦理結(jié)算后再進行清算，根據(jù)應(yīng)征稅額和已征稅額進行結(jié)算，多退少補。

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