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【內(nèi)容導(dǎo)航】:
(一)投資性房地產(chǎn)概述
(二)投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理
【章節(jié)關(guān)系】:
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【知識(shí)點(diǎn)】:投資性房地產(chǎn)
一、投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
1.投資性房地產(chǎn)的范圍
(1)已出租的土地使用權(quán);企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán),包括自行開(kāi)發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。
第一,企業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的,不屬于投資性房地產(chǎn),也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。
第二,已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿,因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的,仍作為投資性房地產(chǎn)。
(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地,不屬于投資性房地產(chǎn)。
(3)已出租的建筑物;企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物,包括自行建造或開(kāi)發(fā)完成后用于出租的房屋等。
出租的建筑物應(yīng)是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。
2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍
(1)自用房地產(chǎn);為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓、經(jīng)營(yíng)用土地等。
企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金,也不屬于投資性房地產(chǎn)。
(2)作為存貨的房地產(chǎn);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。
二、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理
(一)投資性房地產(chǎn)核算應(yīng)設(shè)置的會(huì)計(jì)科目
企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”等科目進(jìn)行核算。
投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的,應(yīng)當(dāng)設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。
“投資性房地產(chǎn)”科目核算企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的成本或采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),還應(yīng)當(dāng)分別設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”明細(xì)科目進(jìn)行核算。
采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷,可以單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”科目,比照“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”等科目進(jìn)行賬務(wù)處理。
采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的,可以單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,比照“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備” 、“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目進(jìn)行賬務(wù)處理。
“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目分別核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)取得租金收入、處置投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的收入和投資性房地產(chǎn)計(jì)提的折舊或進(jìn)行攤銷、處置投資性房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。
(二)投資性房地產(chǎn)的取得
確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的條件:
①與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);
②該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。
(1)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)
外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
借:投資性房地產(chǎn)
貸:銀行存款
(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。
借:投資性房地產(chǎn)
貸:銀行存款
(3)內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)
①企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面余額或公允價(jià)值進(jìn)行核算。
借:投資性房地產(chǎn)(成本模式)
投資性房地產(chǎn)——成本(公允價(jià)值模式)
公允價(jià)值變動(dòng)損益 (借方余額情況下,虧)
存貨跌價(jià)準(zhǔn)備
貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(賬面余額)
資本公積——其他資本公積(貸方差額情況下,賺)
②企業(yè)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
成本模式
借:投資性房地產(chǎn)
累計(jì)折舊
固定資地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸:固定資產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
公允價(jià)值模式
借:投資性房地產(chǎn)—成本(轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值 )
累計(jì)折舊
公允價(jià)值變動(dòng)損益 (借方余額情況下)
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸:固定資產(chǎn)
資本公積——其他資本公積(貸方余額情況下)
(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
1.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
(1)計(jì)提折舊或攤銷
借:其他業(yè)務(wù)成本
貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
(2)取得租金收入
借:銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入
(3)計(jì)提減值準(zhǔn)備
借:資產(chǎn)減值損失
貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
減值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提,在持有期間不得轉(zhuǎn)回。
2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
(1)企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷;
(2)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。資產(chǎn)負(fù)債表日,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額,借記“投資性房地產(chǎn)--公允價(jià)值變動(dòng)”科目,貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。
(3)投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。
3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
(1)為保證會(huì)計(jì)信息的可比性,企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。
(2)存在確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下,才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益。
(3)已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入;處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。
1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置
①借:銀行存款(處置收入凈額)
貸:其他業(yè)務(wù)收入
②借:其他業(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸:投資性房地產(chǎn)
2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置
①借:銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入
②借:其他業(yè)務(wù)成本
貸:投資性房地產(chǎn)——成本
投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)(或借記)
③借:公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸:其他業(yè)務(wù)成本(或相反分錄)
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(責(zé)任編輯:黑天鵝)
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