三、(本題21分)
案情:甲欲出賣(mài)自家的房屋,但其房屋現(xiàn)已出租給張某,租賃期還剩余1年。甲將此事告知張某,張某明確表示,以目前的房?jī)r(jià)自己無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。
甲的同事乙聽(tīng)說(shuō)后,提出購(gòu)買(mǎi)。甲表示愿意但需再考慮細(xì)節(jié)。乙擔(dān)心甲將房屋賣(mài)與他人,提出草簽書(shū)面合同,保證甲將房屋賣(mài)與自己,甲同意。甲、乙一起到房屋登記機(jī)關(guān)驗(yàn)證房屋確實(shí)登記在甲的名下,且所有權(quán)人一欄中只有甲的名字,雙方草簽了房屋預(yù)購(gòu)合同。
后雙方簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定:乙在合同簽訂后的5日內(nèi)將購(gòu)房款的三分之二通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬給甲,但甲須提供保證人和他人房屋作為擔(dān)保;雙方還應(yīng)就房屋買(mǎi)賣(mài)合同到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記。
甲找到丙作為保證人,并用丁的房屋抵押。丁與乙簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記,但并沒(méi)有約定擔(dān)保范圍。甲乙雙方辦理了房屋買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)告登記,但甲忘記告訴乙房屋出租情況。
此外,甲的房屋實(shí)際上為夫妻共同財(cái)產(chǎn),甲自信妻子李某不會(huì)反對(duì)其將舊房出賣(mài)換大房,事先未將出賣(mài)房屋的事情告訴李某。李某知道后表示不同意。但甲還是瞞著李某與乙辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
2年后,甲與李某離婚,李某認(rèn)為當(dāng)年甲擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失,要求賠償。甲抗辯說(shuō),賠償請(qǐng)求權(quán)已過(guò)訴訟時(shí)效。
問(wèn)題:
1.在本案中,如甲不履行房屋預(yù)購(gòu)合同,乙能否請(qǐng)求法院強(qiáng)制其履行?為什么?
2.甲未告知乙有租賃的事實(shí),應(yīng)對(duì)乙承擔(dān)什么責(zé)任?
3.如甲不按合同交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),預(yù)告登記將對(duì)乙產(chǎn)生何種保護(hù)效果?
4.如甲在預(yù)告登記后又與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,該合同是否有效?為什么?
5.如甲不履行合同義務(wù),在擔(dān)保權(quán)的實(shí)現(xiàn)上乙可以行使什么樣的權(quán)利?擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)后,甲、丙、丁的關(guān)系如何?
6.甲擅自處分共有財(cái)產(chǎn),其妻李某能否主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?是否可以主張房屋過(guò)戶登記為無(wú)效或者撤銷(xiāo)登記?為什么?
7.甲對(duì)其妻李某的請(qǐng)求所提出的時(shí)效抗辯是否成立?為什么?
(責(zé)任編輯:lqh)