知識(shí)點(diǎn)：商品房買賣合同

(1)有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，對(duì)出賣人無合同上的約束力。就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

(2)出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

(3)拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

【解釋】在這種情況下，法律更側(cè)重于保護(hù)“被拆遷人”的利益。

(4)商品房買賣合同中解除權(quán)行使的情形：

①因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的;

②因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的;

③房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過3%的;

④出賣人遲延交房或買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;

⑤約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

(5)在下列情形下，由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人在請(qǐng)求解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

③故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

④故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

⑤故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

【解釋】注意掌握出賣人支付“懲罰性賠償金”的幾種情形，主要是因?yàn)槌鲑u人有欺詐行為。

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