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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第二章資產(chǎn)評估的基本方法的串講知識，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第一節(jié)    市場法

一、基本涵義

市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

二、基本前提

應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件：

1、需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。

2、公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。

三、基本程序及有關(guān)指標(biāo)

運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)時，一般按以下程序進(jìn)行：

（一）確定被評估資產(chǎn)

即要明確被評估資產(chǎn)是什么。

（二）選擇參照物

選擇參照物是運(yùn)用市場法進(jìn)行評估的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：（1）對參照物與評估對象間的可比性問題。（2）通常參照物應(yīng)選擇三個以上。

（三）在評估對象與參照物之間選擇比較因素

不論何種資產(chǎn)，影響其價值的因素基本相同，如資產(chǎn)的性質(zhì)、市場條件等。但具體到每一種資產(chǎn)時，影響資產(chǎn)價值的因素又各有側(cè)重。例如房地產(chǎn)主要受地理位置因素的影響，而機(jī)器設(shè)備則受技術(shù)水平的影響。根據(jù)不同種類資產(chǎn)價值形成的特點(diǎn)，選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標(biāo)，在參照物與評估對象之間進(jìn)行比較。

（四）指標(biāo)對比、量化差異

根據(jù)所選定的對比指標(biāo)，在參照物及評估對象之間進(jìn)行比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化。

（五）調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異

即以參照物的成交價格作為估算評估對象價值的基礎(chǔ)。將已經(jīng)量化的參照物與評估對象對比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就能得到以每個參照物為基礎(chǔ)的評估對象的初評結(jié)果。初評結(jié)果的數(shù)量取決于所選擇的參照物個數(shù)。

（六）綜合分析確定評估結(jié)果

即由評估人員對若干初評結(jié)果進(jìn)行綜合分析，來確定最終的評估值。

四、市場法常用具體評估方法

運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估，因市場條件的差異和參照物的不同，采取的方法也有所不同。

（一）直接法

直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產(chǎn)的評估值的評估方法。

（二）類比法

類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。這種方法在資產(chǎn)交易頻繁、市場發(fā)育較好的地區(qū)得到廣泛應(yīng)用。

基本公式為：

被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格+(-)調(diào)整額

被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×調(diào)整系數(shù)

或    被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×（1＋調(diào)整率）

運(yùn)用類比法的關(guān)鍵是通過嚴(yán)格篩選，找到最適合的參照物，并進(jìn)行差異調(diào)整。通常，參照物的主要差異因素有以下幾個方面：

1.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間修正系數(shù)

2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù)

3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對價格的影響。當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)

4．交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機(jī)、時間等。當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)

5．個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)

如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計(jì)算公式可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

五、市場法的優(yōu)缺點(diǎn)：

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：

（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格；

（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：

（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；

（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。

六、需要強(qiáng)調(diào)的幾個問題

1.關(guān)于方法的選用

只有在與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)存在交易活躍的市場的情況下方可運(yùn)用市場法進(jìn)行評估，而且能夠獲得類似資產(chǎn)市場交易的真實(shí)資料。例如，一些大城市的寫字樓、公司的普通股股票、一些生產(chǎn)設(shè)備等資產(chǎn)，由于其交易相當(dāng)頻繁，運(yùn)用市場法非常有效。

2.關(guān)于參照物選擇問題

（１）必須選擇三個以上的參照物。

（２）在選擇參照物時，應(yīng)當(dāng)選擇參照物公平交易的案例。在市場交易中有時存在特殊情況，例如交易雙方的地位不平等，買方（賣方）處于劣勢地位；或賣方急于將資產(chǎn)脫手；或國家處于某一特殊的經(jīng)濟(jì)形勢中等等，在選擇參照物時應(yīng)避免這些特殊的交易案例。

（３）應(yīng)選取近期交易的資產(chǎn)案例作為參照物。

3.對不同參照物結(jié)果的處理

采用市場法進(jìn)行評估，需要選取三個以上的參照物，這時就會得到若干個初評結(jié)果，評估師可以對若干個初評結(jié)果進(jìn)行分析，剔除異常值，對其它較為接近的初評結(jié)果可以采用加權(quán)平均法、簡單平均法等計(jì)算出平均值作為最終的評估結(jié)果，評估師也可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷確定評估值的區(qū)間。

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