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第二節(jié)、房地產(chǎn)價格及其影響因素

一、價格種類：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價由政府制定并公布。

樓面地價=土地總價格/建筑總面積=土地單價/容積率(容積率=建筑總面積/土地總面積)

二、價格特征：房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格、價格與用途相關(guān)、價格具有個別性和可比性。

三、價格的影響因素：分一般因素、區(qū)域因素和個別因素。教材P169-176，閱讀將有助于房地產(chǎn)評估方法的理解。

(一)一般因素

主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

1.經(jīng)濟因素。

(1)經(jīng)濟發(fā)展因素。

(2)財政金融因素。

(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。

2.社會因素。

(1)人口因素。

(2)家庭規(guī)模因素。

(3)房地產(chǎn)投機因素。

(4)教育科研水平和治安因素。

(5)社會福利因素。

3.行政因素。

(1)土地使用制度與住房制度、地價政策。

(2)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。

(3)稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。

(4)行政隸屬關(guān)系變更。

(5)交通管制。

4.心理因素。

(二)區(qū)域因素

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。

1.商服繁華因素。

這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。

2.道路通達因素。

這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別(主干道、次干道、支路)越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高。

3.交通便捷因素。

這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高。

4.城市設(shè)施狀況因素。

(1)基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。

(2)生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施。

(3)文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。

5.環(huán)境狀況因素

若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價格水平較低。

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