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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2014年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試課程,全面的了解注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試教材相關(guān)重點(diǎn),整理了2014年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試科目《資產(chǎn)評(píng)估》相關(guān)知識(shí)點(diǎn),希望對(duì)您的備考有所幫助!!
知識(shí)點(diǎn)十二、資本化率
資本化率又稱為還原利率,它是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。
(一)資本化率的實(shí)質(zhì)
1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率。
提示:這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章的內(nèi)容一致, 請(qǐng)大家對(duì)比學(xué)習(xí)。
2.資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。
3.投資風(fēng)險(xiǎn)越大,資本化率越高,在凈收益不變的情況下,房地產(chǎn)價(jià)值越低。
(二)求取資本化率的方法
1.凈收益與售價(jià)比率法(這個(gè)方法本質(zhì)上和135的例題方法接近)
(1)收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。
(2)計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法(這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率),視作資本化率。
(3)對(duì)所以實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值,視作是被評(píng)估房地產(chǎn)的資本化率。
注意:
(1)在這里,凈收益/交易價(jià)格=投資收益率=折現(xiàn)率,事實(shí)上隱含著一個(gè)假設(shè),即該收益是無(wú)限年限的,同時(shí)交易價(jià)格也是房地產(chǎn)無(wú)限使用年限的交易價(jià)格。這樣就有P=A/r,從而有r=A/P
(2)但是在教材135頁(yè)那個(gè)例題是基于機(jī)器設(shè)備的使用年限最大為n,所以P= A×(P/A,i,n)=A/r A,從而有rA=A/P,在使用內(nèi)插法才能夠計(jì)算獲得折現(xiàn)率r.
2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法
資本化率=安全利率(銀行中長(zhǎng)期利率)+ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值
3.各種投資收益率排序插入法
(三)資本化率的種類
1.綜合資本化率
(1)定義
將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率
(2)適用對(duì)象及凈收益的范圍內(nèi)涵
評(píng)估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值,采用的凈收益也是房地合一的凈收益。
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