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知識(shí)點(diǎn)十四、市場(chǎng)法適用范圍
市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中,與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多,市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下,市場(chǎng)法往往難以適用:
1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);
2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn),如古建筑等;
3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn),如教堂、寺廟等;
4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;
5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。
知識(shí)點(diǎn)十五、基本思路
市場(chǎng)法的基本含義是:在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),依據(jù)替代原理,將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較,通過對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正,得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值?!?/p>
知識(shí)點(diǎn)十六、市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式
市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是:
P=P‘×A×B×C (5-11)
式中:
P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值;
P‘——可比交易實(shí)例價(jià)值;
A——交易情況修正系數(shù);
B——交易日期修正系數(shù);
C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù);
如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正,則計(jì)算公式為:
P=P‘×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù) (5-14)
注意:組成房地產(chǎn)狀況因素的各個(gè)因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來進(jìn)行單獨(dú)修正。
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