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第二節(jié) 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

一、物權(quán)變動的含義與原因

二、不動產(chǎn)物權(quán)登記

(一)不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力

1、效力

(1)自記載于不動產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設(shè)定和變動的效力。

(2)登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。

(3)在登記申請人辦理了登記之后，任何人因?yàn)樾刨嚨怯?，而與登記權(quán)利人就登記的財(cái)產(chǎn)從事了交易行為，符合善意取得的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)受到善意取得制度的保護(hù)。

2.不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

(二)不動產(chǎn)登記的基本要求

(三)不動產(chǎn)登記的一般程序

(四)特殊的登記制度

1.更正登記和異議登記。

(1)更正登記是對錯誤登記的改正登記。

(2)異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護(hù)。

2.預(yù)告登記。

(1)當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

(2)預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

(五)登記錯誤的責(zé)任

三、動產(chǎn)交付

1.動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力。

2.船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

3.交付的特殊形態(tài)

(1)簡易交付

動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓之前，動產(chǎn)的受讓人已依法占有動產(chǎn)，在形成物權(quán)變動的合意時，立刻發(fā)生物權(quán)變動的效果，交付視為已完成。

(2)指示交付

當(dāng)事人在動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓時，如果該動產(chǎn)已經(jīng)由第三人占有，負(fù)有交付義務(wù)的人可以將其對第三人的返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給新的權(quán)利人，來代替物的實(shí)際交付。

(3)占有改定

在動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，如果轉(zhuǎn)讓人希望繼續(xù)占有該動產(chǎn)，當(dāng)事人雙方可以訂立合同，特別約定由轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)，而受讓人因此取得對標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付。

四、非依法律行為的物權(quán)變動

1.因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

2.因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

3.因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。

非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，一般不需要公示即可取得，但是，非依法律行為而享有不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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