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第二章 資產(chǎn)評估的基本方法

1、掌握以下內(nèi)容

(1)市場法的基本含義與應用前提;

(2)市場法運用的基本步驟;

(3)市場法中的直接比較法和類比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價法、功能價值類比法、價格指數(shù)法、成新率價格調(diào)整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和價值比率(倍數(shù))法等的運用及其適用條件和使用要求;

(4)收益法的基本含義和應用前提;

(5)收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個基本參數(shù)的內(nèi)涵、實質(zhì)和估測方法;

(6)收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求;

(7)成本法的基本含義;

(8)成本法中重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的含義;

(9)重置核算法、價格指數(shù)法、功能價值類比法、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運用;

(10)實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值的估測方法;

(11)掌握市場法、收益法和成本法之問的邏輯關系及應用關系。

2、熟悉以下內(nèi)容

(1)市場法中可比因素及其內(nèi)在要求;

(2)收益法的實施步驟;

(3)每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關系和應用關系;

(4)選擇和運用各種評估方法基本要求與需要考慮的各種條件及參數(shù)。

3.了解以下內(nèi)容

(1)成本法的適用范圍;

(2)統(tǒng)計分析法的運用步驟。

注：本章主要是介紹三大評估方法，是以后各章評估方法的基礎，一定要認真全面地掌握，為學習以后各章評估方法的具體應用打好基礎。

第一節(jié) 市場法

一、市場法的基本含義、基本前提與步驟

基本含義利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

市場法依據(jù)的是“替代”原則，能夠相互替代的物品應該具有同樣的價值，是最直接、最具說服力的方法

應用前提一是要有一個活躍的公開市場

二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動，

基本步驟1、選擇參照物;(通常要選擇3個以上的參照物，這樣可以便于排除參照物的偶然因素)2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素;(功能、質(zhì)量、實體特征、市場條件、交易條件)3、因素對比、量化差異;

4、在各參照物成交價格的基礎上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異;

5、綜合分析確定評估結(jié)果。(多個參照評估出的價格或平均或加權(quán))

二、市場法中的直接比較法

直接比較法就是評估對象與參照相同或相似，可以直接比較，當評估對象與參照物的差異僅僅存在某一方面的時候，可演變?yōu)橐韵聨追N方法

1現(xiàn)行市價法市場上有相同的或類似的資產(chǎn)，可以直接利用現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值

2市價折扣法考慮銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)

價格折扣率可能是正值，也可能是負值，主要看市場條件的差異

3功能價值類比法

(類比估價法)資產(chǎn)的功能與價值具有一定的關系，這種關系可能是線性關系，或是指數(shù)關系

線性關系(生產(chǎn)能力比例法)

評估價值=參照物成交價格×評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

指數(shù)關系(規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法)

評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)X

X：規(guī)模指數(shù)，考試中一般會給出

4價格指數(shù)調(diào)整法

(物價指數(shù)法)定基價格指數(shù)

環(huán)比價格指數(shù)

5.成新率價格調(diào)整法

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率

資產(chǎn)成新率=資產(chǎn)尚可使用時間/(資產(chǎn)已使用時間+資產(chǎn)尚可使用時間)

直接比較法具有適用性強，應用廣泛的特點，但該法對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。

在具體操作過程中，直接比較法中使用頻率較高的有成本市價法、價值比率(倍數(shù))法等具體評估方法。

市場售價類比法評估對象價值=參照物售價*修正系數(shù)1*修正系數(shù)2*···*修正系數(shù)n

評估對象價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+交易情況差異值+···

價值比率法(1)成本市價法。成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。

評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本(成本市價比率)

(2)市盈率比率法。

市盈率比率法主要適用于整體企業(yè)的評估，是以參照企業(yè)市盈率作為乘數(shù)(倍數(shù))，以此乘數(shù)與評估對象(企業(yè))的相同口徑的收益額相乘估算評估對象(企業(yè))價值的方法。

評估價值=評估企業(yè)相同口徑收益額×參照物(企業(yè))市盈率

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（責任編輯：中大編輯）