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資產(chǎn)評(píng)估師考試建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義：

第三節(jié)　建設(shè)用地管理的相關(guān)規(guī)定

一、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對(duì)房屋建筑和建設(shè)用地的限制(掌握)

(一)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的要求

以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。

(二)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)用地的要求

1.以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門(mén)劃撥土地。

2.以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目

在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(三)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地的使用規(guī)定

禁止擅自改變用途。

(四)對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可的規(guī)定

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的 鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

(五)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地申請(qǐng)的規(guī)定

由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地;確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外作出規(guī)劃許可。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè);確需變更的，必須向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)。

(一)對(duì)城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)臨時(shí)建設(shè)用地申請(qǐng)的規(guī)定

臨時(shí)建設(shè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)自行拆除。

二、《物權(quán)法》對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定(掌握)

(一)對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定 無(wú)處分權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有 占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。

(二)對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的規(guī)定

建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。

采取招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

(三)對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)變更的規(guī)定

不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。

建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

(四)對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)其他事項(xiàng)的規(guī)定

建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

三、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的限制(掌握)

(一)土地利用總體規(guī)劃的法律效力

必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地;

土地利用計(jì)劃制訂，建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地審批，城市和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模審核，土地開(kāi)發(fā)整理，土地執(zhí)法檢查等，都必須依據(jù)和符合土地利用總體規(guī)劃。

(二)土地利用總體規(guī)劃對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的規(guī)定

市、縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案，分批次逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府。

有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見(jiàn)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地。

(三)土地利用總體規(guī)劃對(duì)具體建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地的規(guī)定

1.使用國(guó)有土地

必須依法申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地。

2.使用農(nóng)用地

(1)由土地行政主管部門(mén)提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告;

(2)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及國(guó)有農(nóng)用地的，不擬訂征收土地方案)：補(bǔ)充耕地方案與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案一并批準(zhǔn);供地方案與征收土地方案一并批準(zhǔn);涉及國(guó)有農(nóng)用地的，供地方案與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案一并批準(zhǔn)。

(3)由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū);

(1)土地使用者依法申請(qǐng)土地登記。

3.使用集體所有土地中的未利用土地

只報(bào)批征收土地方案和供地方案。

4.使用國(guó)有未利用土地

國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、軍事設(shè)施和跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目以及國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

本章小結(jié)：1.建設(shè)用地的分類(lèi)(重點(diǎn)是公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地三類(lèi));

2.建設(shè)用地的取得：出讓(投標(biāo)、競(jìng)拍和掛牌)、劃撥、租賃、轉(zhuǎn)讓;

3.取得建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅、土地管理費(fèi);

4.建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓的條件、建設(shè)用地抵押;

5.建設(shè)用地正常收回的情形(6種，其中2種需補(bǔ)償)、閑置土地收回的情形及處置;

6.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的限制。

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